שר הפנים אריה דרעי החליט לקדם תיקון לחוק התכנון והבנייה שיאגד בתוכו רפורמות מרכזיות בתחום התכנון ובנייה – ובמרכזן סיום תמ"א 38 וגיבוש המסלול שיחליף את התוכנית, וכן ביטול ההקלות.
מעיקרי תזכיר החוק עולה, כי במקום חישוב הזכויות המקובל כיום לפרויקטי תמ"א 38, החוק יאפשר חישוב פשוט: במבנים שנבנו עד 1980 המיועדים לחיזוק תתאפשר תוספת זכויות בהיקף של 200% (שטח עיקרי ושירות) ובמבנים במסלול של הריסה ובנייה תעמוד תוספת הזכויות על 350% (שטח עיקרי ושירות).
על פי עיקרי החוק, במבנים עד 10 קומות שיקודמו במסלול של חיזוק מבנים – תוכל הרשות המקומית לקבל שטחים בהיקף ממוצע של קומה שלמה, לטובת שטחי ציבור ומסחר. נכון להיום זהו אחד הקשיים המשמעותיים ביותר בפני הרשויות המקומיות, הזקוקות לתוספת שטחים לטובת התושבים החדשים בפרויקטים אלו, וכעת תוכל הרשות המקומית להקים בבניין פרטי גני ילדים בקומות קרקע, או שימושים אחרים דוגמת ספרייה, מרכז יום קהילתי ושימושים ציבוריים או מסחריים אחרים. במסלול של הריסה ובנייה תוכל הרשות המקומית לקבל שטחים בהיקף גבוה יותר שיגיעו עד כדי שתי קומות מהמבנה.
גורמים בכירים המעורים במהלך ציינו כי "מי שעושה כיום פרויקטי פינוי בינוי מחייבים אותו בשטחי ציבור ושטחי מסחר, ומי שעושה תמ"א 38 לא מחויב בכלום. עכשיו משתנים חוקי המשחק. אם עושים פרויקט שיש לו נטל ציבורי וכלכלי על הרשות המקומית היא תוכל לקבוע לטובתה גם שטחי ציבור וגם שטחי מסחר".
על פי החוק החדש, סמכויות התכנון יופקדו בידיהן של הרשויות המקומיות. ברשויות שבהן גובשה תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א יצטרכו לקבל החלטה אם הן ממשיכות לקדם את מדיניותן הרגילה – בדומה לתוכנית הרובעים בתל אביב. במקביל, ברשויות המקומיות שבשטחן לא גובשה תוכנית לפי סעיף 23 – יחול החוק החדש אוטומטית. לכשיתסיים הליך החקיקה, יידרשו הרשויות להצהיר על עמדתן על מנת לאפשר ודאות ליזמים הפועלים בשטחן.
עוד בחוק החדש, כך לפי גורמים בכירים, "ברגע שהיתר יהיה תואם תוכנית, לא תהיה זכות ערר – ומי שיקבל את הכוח והסמכויות הן מחלקות ההנדסה ומהנדסי הערים. זה לא רק יאפשר ודאות, זה גם יצמצם את העומס על ועדות הערר ויפחית את כוחן של הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, שהן בסופו של דבר ועדות פוליטיות".
בנוסף, קובע החוק החדש שבמצב של חיזוק מבנה תידרש חוות דעת מקדמית של קונסטרוקטור, בכדי למנוע מצב של החתמת דיירים ולבסוף לא יוכלו לבנות מאחר והדבר אינו מאושר. כאשר בכל הנוגע לתמורה לדיירים, בשונה מתמ"א 38 שבה חילקו לדיירים שטחים רבים, לא תהיה חובה להעניק תוספת שטחים לדירות, מלבד ממ"ד שגודלו כ- 12.
כמו כן, יבוטל הפטור האוטומטי מהיטל השבחה שהונהג עד היום, ועל פי החוק החדש הפטור ינתן אם יבנו במסגרת הפרויקט שטחי ציבור ומסחר לשימוש הרשות המקומית.
מטרת החוק החדש בא לתקן את העיוות של תכנית התמ"א ,38 שלא נתנה מענה אמיתי לחיזוק בניינים ישנים, מאחר וכמעט ולא פעלה באזורי סיכון. בנוסף, החוק בא לתקן את הענין שתמ"א 38 נתן מענה להרחבות מגורים מבלי לתת מענה מקיף של שטחי מסחר וציבור ביחס להרחבת המגורים.
