האם השינוי המיוחל בשוק המשכנתאות בפתח? בוועדת הכלכלה שהתכנסה היום (ראשון) כדי לדון ברפורמה על המשכנתאות פרס המפקח על הבנקים את פרטי הרפורמה המתוכננת.
לדברי יו"ר הוועדה, ח"כ מיכאל ביטון: "בשבוע שעבר התבשרנו על רפורמה בשוק המשכנתאות, נושא שאנו מלווים זמן רב. כיום המצב איום ונורא, אין שיטה, אין תחרות ואין פשטות. התברר כי 54% מלוקחי המשכנתאות לא ביקשו הצעה שניה סופית, כי כלל לא ניתן להשוות כי אין מדדים שווים בין המשכנתאות". עוד הוסיף ח"כ ביטון כי "ביטול תכנית 'מחיר למשתכן' – היא פגיעה בחלשים". ביטון דרש כי בעוד ארבעה חודשים יציג בנק ישראל לוועדה את ההתקדמות ליישום הרפורמה.
יאיר אבידן, המפקח על הבנקים, השיב: "אנו משקיעים שנים בפיקוח על השוק הזה, גם לטובת היצרן וגם למען היציבות. המרכיב המרכזי המסביר את עליית המחירים הוא עליית ההיצע, וירידה בהתחלות הבניה, והריבית נמוכה בארץ ובעולם. הורדת מס הרכישה תרמה אף היא לכך לגידול בביקוש לנדל"ן, ונרשמת עליה במחירי הדיור. 75% מהמשכנתאות הוא ברמת סיכון נמוכה מהמקובל בעולם, ואנחנו די באזור השמרני".
אבידן הבטיח כי לקוח יקבל השוואה אחידה בכל בנק, כאשר יגובש סל משכנתאות אחיד וברור ופשוט להבנה, וכל בנק יספק באישור העקרוני שלושה סלי משכנתא אחידים, שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, ואורך חיי ההלוואה נבחר על ידי הלקוח: סל ראשון – 100% בריבית קבועה לא צמודה, סל שני – שליש מהלוואה קבועה ולא צמודה, שליש צמודת פריים, ושליש משתנה כל 5 שנים צמודה על בסיס אג"ח ממשלתי. סל שלישי – הלוואה שהיא 50% צמודת פריים, ו-50% קבועה לא צמודה, וסל רביעי – שהותאם לבקשת הלקוח וישתנה בין הבנקים.
בצמוד לכל סל – תוצג סך הריבית הכוללת החזויה, סכום ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי וסך התשלומים החזוי לאורך כל המשכנתא. לשאלת יו"ר ועדת הכלכלה התחייב המפקח "בשנה הקרובה נשלים את ההסדרה – ושאיפתנו שהיא תחל ביום שישי, ב' בתמוז תשפ"ב, 1 ביולי 2022".
עו"ד מיכל כהן, ממלאת מקום הממונה על התחרות, הדגישה את הריכוזיות בשוק ורמת התחרות הנמוכה, "כאשר השחקנים המרכזיים הם אך ורק בנקים, ושלושה בנקים מחזיקים כ-85% משוק המשכנתאות, וכיום הם פחות נלחמים ביניהם. לא נכנסים שחקנים חדשים – וממילא לא ניתן להגיע לשיווי משקל תחרותי. בנוסף, השקיפות נמוכה, קושי אמיתי להשוואת מחירים ונרשמו זמני המתנה ארוכים לקבלת הצעה".
לדבריה, ממחקר רשות התחרות עלה כי הלקוחות עושים שימוש מצומצם בזכאות לקבל "אישור עקרוני"", ורק 44% קיבלו יותר מהצעה אחת. במצב הקיים היום – לקוח שמתחר לפני לקיחת משכנתא – עשוי להוזיל את מחיר המשכנתא בעשרות אלפי שקלים במהלך חיי ההלוואה. כהן ציינה כי אם הלקוח היה יכול להשוות בין ההלוואות השונות באופן מלא, אז תיחור יכול היה להוביל לחיסכון גדול פי 3-2 מהחיסכון שבתיחור במצב הנוכחי.
ח"כ שלמה קרעי ציין את דרישת הבנקים לקבלת משכנתא בתנאים טובים יותר – להעברת פעילות לחשבון. "המפקח על הבנקים במקום הנכון – ומטרת כולנו שיתאפשר לזוג צעיר נטילת משכנתא הגונה ושקופה. ואולם, העברת הסיכון ללקוח, ע"י הגדרת ההלוואה לשני שליש פריים – לא נותנת הטבה ללקוח והבנקים מנסים בגופם למנוע את ההטבה הזאת", וקרא לבטל לחלוטין את עמלת הפירעון המוקדם.
ח"כ אוסמה סעדי תקף על "היעדר ההתייחסות בתכנית בנק ישראל לאזרחים הערבים", כאשר רק 2% מהם מקבלים משכנתא, סניפי בנקים ביישובי המגזר נסגרים ואין הסדרת רישום בעלות קרקע ואילו אורי מקלב ציין את קשיי החברה החרדית לנטילת משכנתאות, כהכנסה נמוכה וקושי בהשגת ערבים.
נעם דוד בוטוש, חוקר במרכז המידע והמחקר של הכנסת הוסיף את פערי המידע בין הבנקים, ואת הצורך לבדוק את השתלבותם של יועצי המשכנתאות ברפורמה שיוזם בנק ישראל, ואת היכולת להפוך משכנתאות לאגרות-חוב – כמהלך שיוסיף תחרות.
לדברי איתן מדמון, מנכ"ל איגוד הבנקים, קיימת כבר תחרות בשוק, כולל ירידה משמעותית בריבית – וכך נקבע בעבר במספר דו"חות מקצועיים. זהו השוק הפרוץ ביותר לתחרות וירידת מחירים, המדדים שקבעה רשות התחרות הם מחמירים ביותר, ומעל 80% מהלקוחות מקבלים הצעות ממספר בנקים.
הרפורמה שפורסמה
• במסגרת הצעדים יחויבו הבנקים לספק ללקוח אישור עקרוני בפורמט אחיד, שבו יוצגו, בנוסף לסל המשכנתא המוצע על ידם, שלושה סלים אחידים שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל, כאשר אורך תקופת ההלוואה ייבחר על ידי הלקוח. • בכל אחד מהסלים יוצגו: הריבית הכוללת החזויה, סך התשלומים החזוי בכל תקופת המשכנתא והתשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי על פי התחזיות.
• בנוסף, הזמן למתן האישור העקרוני יקוצר לימים ספורים בלבד ותתאפשר הגשת הבקשה וקבלת האישור באופן מקוון בכלל הבנקים. • בעקבות הרפורמה, הלקוח יוכל להבין טוב יותר את תנאי המשכנתא המוצעים לו והשלכותיהם על התשלומים העתידיים, להשוות באופן מושכל וביתר קלות בין ההצעות השונות הניתנות לו מכמה בנקים ולהגיש בקשה לקבלת הצעת משכנתא בצורה מהירה ונוחה יותר. כל אלו יגבירו את כוחם של הלקוחות ובכך ישפרו את הסביבה התחרותית בשוק
• לצורך גיבוש הצעדים הקים נגיד בנק ישראל צוות מיוחד אשר התייעץ עם מספר מומחים בעלי שם עולמי בתחום המשכנתאות ובתחום הכלכלה ההתנהגותית, עם גורמים מרשות התחרות ועוד. בנוסף לכך, ועל-מנת לטייב את הצעדים, נעזר הבנק בקבוצות מיקוד, שהורכבו ממשתתפים בעלי רקע מגוון.
