חברת אורדע פרינט מיבנה, בשליטת איש העסקים הדתי זליג ונגרובסקי, מכרה זכויות בחלקה 49 בשטח 1 דונם במתחם חסן ערפה ת"א, תמורת 73 מיליון שקל בתוספת מע"מ, נודע ל'בחזית מדיה'.
הרוכשות הן החברות אקרו נדל"ן בשליטת צחי ארבוב ויובלים בשליטת איציק ברוך, המחזיקות במגרשים סמוכים.
"אין גוף בישראל שיקים היום מגדלי משרדים וזהו הזמן להפוך את חסן ערפה למקום חי ותוסס"
מחיר העסקה נחשב לנוח ומשקף ירידת מחיר של כ-10% ביחס לעסקה קודמת שבוצעה במתחם בספטמבר 2019.
העסקה בוצעה באמצעות עוה"ד הוותיק שאול ברגרזון מת"א, ככונס נכסי החלקה במסגרת הליך פירוק שיתוף שנוהל בבית משפט השלום בהרצליה, על ידי השופט גלעד הס.
"לחברה לא היה ידוע על הזכויות"
"לחברה לא היה ידוע על זכויותיה במקרקעין ורק בעקבות הליך הפירוק, התבררה הבעלות", נמסר מחברת אורדע פרינט.
"המדובר במגרש הרשום ברמ"י על שם הדר ב.שפלן בע"מ. חברה זו שינתה את שמה לאורדע עיטוף ב-1994 בעקבות רכישתה וב-2018 פורקה מרצון וחוסלה. במועד הפירוק, לא היה ידוע על הזכויות במגרש, אך כל הזכויות הועברו לבעלים. רק בעקבות הליך פירוק השיתוף במקרקעין, נודע על ההחזקה במקרקעין".
3 מגדלים במגרש המאוחד
כאמור, רוכשות המגרש הן אקרו נדל"ן (75%), בשליטת צחי ארבוב וקבוצת יובלים (25%) בבעלות איציק ברוך, התובעת בתיק הפירוק.
אקרו ויובלים מתכוונות לאחד את המגרש הנרכש (גוש 7077 חלקה 49) עם מגרשים סמוכים בבעלות אקרו, לצורך הקמת 3 מגדלי מגורים בני 45 קומות עיליות, תוך הסבת שטחי משרדים לשטחי מגורים, כולל ניוד זכויות מבניינים לשימור וממגרשים במתחם שלא ניצלו זכויות המגורים.
זכייה ב-211 מיליון שקל
לפני כשנה וחצי, בספטמבר 2019, זכו אקרו נדל"ן והפניקס במכרז רמ"י לרכישת מגרש בשטח 2.6 דונם במתחם חסן ערפה.
סכום הזכייה עמד על 211.2 מיליון שקל, לפי 80.4 מיליון שקל לדונם.
עד כה לא הוחל בפיתוח השטח, לנוכח משבר הקורונה וחוסר הוודאות בשוק המשרדים.
בקרוב, יאוכלס מגדל המשרדים הראשון שיזמה אקרו במתחם חסן ערפה, בקרן הרחובות מנחם בגין ויצחק שדה. מגרש הפרויקט, נרכש באוגוסט 2016 בתמורה ל-151 מיליון שקל.
שטחי המשרדים שווקו מראש
מחיר העסקה מ-2016, שיקף שווי קרקע של כ-3,500 שקל למ"ר מבונה משרדים, 7,000 שקל למ"ר מסחרי ו-20,000 שקל למקום חניה (עפ"י דו"ח שמאי).
שטחי המשרדים שווקו מראש ובהצלחה על ידי אקרו, לקבוצת רכישה ייעודית במהלך תקופת אופציה בת 6 חודשים.
קרן פימי רכשה באותו מועד, זכויות ל-2 הקומות העליונות (30-31) ברמת מעטפת, בשטח 2,344 מ"ר + שטחי מרפסות ו-26 מקומות חניה, תמורת 34 מיליון שקל בתוספת מע"מ, לפי כ-12.5 אלף שקל למ"ר.
"חסן ערפה תהפוך לשכונת משרדים ומגורים ייחודית, עם דגש על משפחות צעירות העוקרות למגדל יוקרתי במרחק הליכה מיהודה הלוי-רוטשילד, במחירים שפויים של 35 אלף שקל למ"ר", אומר מקור מעורב.
לדבריו, "אין גוף בישראל שיקים היום מגדלי משרדים וזהו הזמן להפוך את חסן ערפה למקום חי ותוסס".
חסן ערפה: משפ' נזריאן מובילה
מתחם חסן ערפה, על שם בעליה הראשון הערבי של החווה החקלאית במקום, ממוקם ברחוב המסגר-בגין-יצחק שדה במרכז ת"א, במרחק הליכה קצר מציר מזא"ה יהודה הלוי-רוטשילד.
המתחם מכיל כ-81 דונם (כ-25 דונם דרכים ושצ"פ) והוחזק בבעלות היסטורית של כ-400 בעלים פרטיים וכן רשות מקרקעי ישראל.
במשך עשרות שנים פעלו במקום מוסכי רכב, נגריות, זגגים, רצענים ובתי מלאכה וב-2010 רכשה משפ' יצחק נזריאן מלוס אנג'לס, חלקות קרקע גדולות במקום, בסכומים מצטברים של כ-240 מיליון שקל.
ההשקעות שביצעה המשפחה במקום, המריצו ללא ספק את פיתוח המתחם הגדול.
אחת העסקאות, בוצעה מול כ-140 בעלים שונים ולאחר מכן הוחל בהליכי פינוי נגד מחזיקים היסטוריים לא רשומים.
במשך כ-3 שנים נוספות נוהלו הליכים משפטיים ונזריאן לא התייאשו והתוו דרך לכל שאר היזמים.
מי שניהל עבור משפ' נזריאן את הרכוש הרב, היה היזם הוותיק עמוס קוטלר, בעליה של חברת באהאוס.
גם סוחר הקרקעות הוותיק והמיומן משה ישעיהו (בן שבת נכסים), פעל במתחם חסן ערפה בהצלחה בהיקף מאות מיליוני שקל ומכר בשעתו לגיל רובינשטיין, את מגרשי מגדלי רובינשטיין החדשים (2 מגדלים בני 31 קומות), המצויים כיום בשלב טרום אכלוס.
ביצוע פרצלציה
ב-2009, החלה עת"א בביצוע פרצלציה במתחם חסן ערפה, באמצעות תוכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה (אדר' נעמה מליס).
התב"ע התקפה (תא/3319) מ-2005, אישרה בניה במתחם של 14 מגדלים מעורבי שימוש בני עד 20 קומות, ביעוד תעסוקה ומשרדים (80%), מגורים (20%) ומלונאות, סביב גינת ענק ציבורית הנשקפת מ-14 המגדלים הסובבים את המתחם.
בהמשך הפגינה העירייה גמישות ואישרה בין השאר, לחלקה 47 (אקרו נדל"ן) 25.5 אלף מ"ר עיקרי ו-10.2 שטחי שירות על קרקעי – למגרש בשטח 4.04 דונם (650% נטו, לא כולל שטחי שירות עילי).
אקרו ויובלים מתכוונות לאחד את המגרש עם מגרשים סמוכים לצורך הקמת 2 מגדלי מגורים בני 45 קומות
גובה המגדל החדש נקבע ל-33 קומות (במקום 20 קומות), כולל קומת מתקנים. גובה המבנה נקבע ל-140.5 מ' כולל מתקנים טכניים ואנטנה.
התוכנית הספציפית (תא/3887) פורסמה למתן תוקף באוגוסט 2013 והעניקה לאקרו נדל"ן רווח גולמי של יותר מ-100 מיליון שקל.
פרט מעניין: שמאי הועדה המקומית ת"א, קבע כי ההשבחה הגלומה בתוכנית הספציפית לחלקה 47, מגיעה לכ-34 מיליון שקל.
אקרו תאשר 45 קומות
כיום, הערכה היא כי אקרו תאשר במגרש החדש המאוחד – בניה של עד 45 קומות, בהתבסס על תוכנית תא/5000 מ-2016, המאפשרת בניה של עד 40 קומות באזור מטרופוליני.
בנוסף, על פי תקדים שקבעה הועדה המקומית אשתקד, תותר בניה של עד 45 קומות, במקרה של ניוד זכויות שימור. כפי שמתרחש בימים אלה במגדל רוטשילד 10 ת"א (תדהר והאחים וייס), המצוי בפני אישור סופי של תוספת 5 קומות ל-45 קומות, עקב ניוד זכויות ממבני שימור שונים.
לתשומת לב: את ההשקעה הקודמת במתחם (2019), ביצעה אקרו נדל"ן באמצעות שותפות פיננסית עם קבוצת הפניקס, המעוניינת להוות גורם דומיננטי במתחם חסן ערפה.
העסקה החדשה (אורדע פרינט), מלמדת על יישום אסטרטגיה זו, אף בימי קורונה.
רכישות אקרו בחסן ערפה:
אוגוסט 2016 – מגרש בשטח 2.5 דונם המיועד למגדל משרדים בן 31 קומות, נרכש תמורת 151 מיליון שקל.
השטחים משווקים מראש לקבוצת רכישה ולקרן פימי.
ספטמבר 2019 – מגרש בשטח 2.6 דונם למשרדים ומגורים נרכש תמורת 211.2 מיליון שקל.
עד כה לא הוחל בפיתוח השטח.
פברואר 2021 – מגרש בשטח 1 דונם למגורים ומשרדים נרכש תמורת 73 מיליון שקל.
המגרש מיועד לאיחוד עם המגרש הגדול (2.6 דונם), לצורך הקמת 2 מגדלי מגורים בגובה 45 קומות. השינוי מחייב אישור מיוחד וניוד זכויות שימור.
