קרן הריט מגוריט ישראל בע"מ הגיעה בסוף 2020 להיקף של 500 דירות מושכרות בתפוסה של 99% ובדמי שכירות נטו (NOI) של כ-20 מיליון שקל בשנה. כך נודע ל'בחזית מדיה'.
קרן ריט פטורה מתשלומי מע"מ על רכישת הדירות ומחויבת במס רכישה מופחת בשיעור 0.5% בלבד.
בשל רכישות מרוכזות במזומן (30-50 יח"ד בפרויקט), נהנית הקרן מהנחות יזם של 6% נוספים בממוצע.
עלויות החוב הנמוכות בשנתיים האחרונות (כ-0.4% לשנה בממוצע), מאפשרות לקרן להציג רווחים יפים יחסית, בענף שנחשב עד לאחרונה כלא כלכלי להשקעה.
"מגוריט בראשותם של עו"ד ארז רוזנבוך והמנכ"ל מתי דב, מוכיחה שאפשר לעשות עסקים טובים בענף ההשכרה למגורים בישראל", אומר ל'בחזית' גורם בקרן. לדבריו, "ישראל כיום, אינה שונה מהותית מתנאי שוק המגורים בארה"ב, המתהדרת ב-50 חברות אולטרא-ענקיות בתחום הדיור להשכרה. הבעיה העיקרית היא הרגולציה התכנונית המקומית, מתוך 4 מכרזי דיור להשכיר בהם זכתה מגוריט, רק פרויקט אחד מצוי בתחילת בניה".
בזכות חיים וייספיש
קרן הריט למגורים הראשונה בישראל, מגוריט ישראל, נולדה ביוזמת איש העסקים החרדי חיים וייספיש מבני ברק, בתמיכת ראשי קופת העיר בני ברק.
קופת העיר, המחזיקה בקרנות הון ייעודיות ליתומים צעירים ובוגרים, נענתה להצעת וייספיש והעניקה למגוריט מימון יסוד, באמצעותו רכשה הקרן מקבץ דירות להשכרה במגדל המגורים שהוקם באותה עת בקרן הרחובות עוזיאל-נגבה בר"ג.
רכישת הדירות בוצעה כהשקעה במגורים לטווח ארוך עבור היתומים עצמם ועבור קרנות יתומי קופת העיר, שהצטיידו במעין פוליסה (רכוש) נושאת פירות, המאפשרת בעתיד לממשה ולהעניק ליתומים מענק דיור שווה ערך, עם נישואיהם.
"בשעתו, היה מדובר ביוזמה תקדימית וחדשנית, התקבלו ביקורות תקיפות על המהלך הזה, מצד אנשים שונים. היו גם שטענו, כי הדירות יקרות ולא מתאימות למתווה הקרנות", אומרים בקרן ל'בחזית'. "כיום, כאשר הדירות עצמן התייקרו בכ-25% (במצטבר) וההשקעה בקרן הניבה רווחים גבוהים ביותר, מתברר כי ראשי קופת העיר לא טעו בסיעתא דשמיא".
2.1 מיליארד השקעות עד כה
מגוריט ישראל רכשה עד עתה כ-1,500 דירות איכותיות בשלבי בנייה שונים ובערים שונות ברצועת הביקושים של תל אביב-ירושלים.
בסך הכול, הושקעו על ידי הקרן כ-2.1 מיליארד שקל של מקורות הון וחוב (כ-1.35 מיליארד ש'), מה שמשקף עלות ממוצעת של כ-1.65 מיליון שקל לדירה, המגלמת הנחה של 6%-7% ביחס לרכישות פרטיות לא מרוכזות.
למזלה של הקרן, עלויות החוב בשנים האחרונות הן הנמוכות בהיסטוריה הכלכלית של המשק הישראלי. כך, עלויות החוב הסתכמו ב-0.1% שנתי בלבד (אג"ח סדרה ב', 308 מ' ש'), 0.3% בלבד (סדרה 1, 138 מ' ש') ו-1% בלבד (סדרה א', 497 מ' ש').
2025: רכוש ב-3.4 מיליארד שקל
מדו"חות החברה עולה, כי היא צופה שעד לדצמבר 2025 תימסר החזקה בכל 1,500 הדירות הנרכשות וההכנסה השנתית מדמי השכירות תגיע לכ-80 מיליון שקל. שווי הנדל"ן ההוגן (הרכוש כולו) יגיע בנקודה זו ל-3.4 מיליארד שקל, לפי שיעור היוון של 3% המקובל במגזר המגורים (5% בקניונים).
עוד מעריכים בקרן, כי בתום שלב זה (2025, 1,500 יח"ד מאוכלסות) תשתלב מגוריט כיזמית-שותפה במיזמי דיור ארציים, כולל מיזמי מולטי-פמילי גדולים שיוקמו בפריפריה הקרובה והרחוקה ואינם קיימים כיום בישראל, בשל חוסר במקורות הון.
"המטרה היא 17,000 יח"ד מושכרות בטווח של 12 שנה, כלומר שוק שכירות משוכלל בישראל, עם NOI של 1.3-1.5 מיליארד שקל בשנה והשתלבות ביזמות בכירה עם חברות יזום מובילות", אומר גורם בקרן ל'בחזית'. "פתאום, השכרת דירות לא נתפסת כעסק מפסיד. חברות גדולות מבקשות להשתלב בשוק הדיור להשכרה, מגמה שכמעט ולא הייתה קיימת בארץ עד 2018".
23 עסקאות בשוק החופשי
ב-3 שנות פעילות (2020-2018), ביצעה מגוריט 23 עסקאות לרכישת מקבצי דירות וזכתה ב-4 מכרזים פומביים להקמת מתחמי השכרה חדשים, במסגרת היוזמה הממשלתית 'דירה להשכיר'.
בדצמבר האחרון, ביצעה מגוריט עסקאות חדשות ברמת השרון (36 יח"ד, 'רמות השרון' מורשה), ירושלים צפון (בניני מגורים מעל קניון רמות) ובת ים. הדירות ברמת השרון מאוכלסות בימים אלה.
בשל בירוקרטיה ממשלתית ועירונית, במיזם אחד בלבד מתוך 4 מתחמי דירה להשכיר החלה הבניה (תל גיבורים חולון). מדובר בעלות צפויה של 86 מיליון שקל ל-51 יח"ד – כ-1.68 מיליון שקל לדירה בממוצע.
