"דמי השכירות ירדו בכ-7% בממוצע בשוק המשרדים הישראלי כולו במהלך 2020, כתוצאה ממגפת COVID-19", אומר רו"ח גיא עמוסי, מנכ"ל-שותף בפרופרטק אביסון יאנג ישראל, מהחברות הגדולות בתחום ייעוץ ותיווך נדל"ן עסקי.
את הדברים אומר עמוסי ל'בחזית' בעקבות תוצאות מחקר מקומי שנערך בשיתוף מחלקת המחקר באביסון יאנג העולמית, מהן עולה כי ההשפעה השלילית המשמעותית ביותר נראתה דווקא באזור המרכז, המפגין מסורתית תעריפי שכירות הגבוהים ביותר. "במיוחד באזור התעסוקה הרצליה, שם ירידת המחירים היא סביב 9%", מדגיש רו"ח עמוסי. "שטחים באיכות טובה יותר, במקומות הראשונים בתל אביב, החזיקו מעמד טוב יותר וסבלו מירידות של 6%".
מחולל השינוי: שוק העבודה
במחקר החדש מציינת אביסון יאנג, בין היתר, את תחזיות משרד האוצר, לפיהן התוצר הישראלי צפוי להתכווץ ב -5.1% בשנת 2020 ולגדול ב-5.4% בשנת 2021. בתרחיש פסימי יותר, התוצר צפוי להתכווץ בשיעור של 7.2% ב-2020 ולצמוח ב -2.3% בלבד בשנת 2021.
אולם לדברי החוקרים, הגורם המשפיע במיוחד הוא שוק העבודה הישראלי. "למשבר השלכות ברורות על שוק העבודה, אשר חוזרות ומשפיעות ישירות ובעקיפין על שוק הנדל"ן, אותו אנו בוחנים בהרחבה בדו"ח זה. שינויים משמעותיים בשגרת העבודה ובהתנהגות העובדים, ממשיכים להשפיע על כל מגזר בשוק הנדל"ן, ובמיוחד על מגזר המשרדים".
בדו"ח נכתב עוד, כי כמות שטחי ההשכרה/שכירות המשנה עלתה משמעותית וככל הנראה תמשיך מגמה זו גם בשנת 2021. זרם זה של היצע שוק, ימשיך להפעיל לחץ כלפי מטה על שיעורי השכירות המבוקשים והעלאת הציפיות של בעלי הנכסים, להגדיל את היקף המושכר המוצע לדיירים פוטנציאליים, בתמורה למתן הנחות נוספות. "בסך הכול, דמי השכירות הממוצעים ירדו בכ-7% וההשפעה הגדולה ביותר נראתה כאמור, באזור המרכז ובמיוחד באזור התעסוקה בהרצליה", מציינים מחברי הדו"ח.
חברות הטכנולוגיה בחזית
"למרות האמור לעיל", מצוין בסקירה, "חברות הטכנולוגיה הישראליות גייסו כ-2.8 מיליארד דולר ארה"ב במהלך 2019, כאשר כלל החברות המגייסות גייסו מעל 7 מיליארד דולר ארה"ב. בשנת 2020 מדובר כבר על כ-10 מיליארד דולר ארה"ב ולמרות המגיפה, חברות אלה הן גורם מספק כדי להניע בכל זאת את מגזר המשרדים בשנת 2021".
עם זאת, מודים החוקרים כי המגמה הנרחבת של מעבר לעבודה מרחוק צפויה להמשיך ולהשפיע על השוק, אם כי הם מצפים שרוב העובדים יאמצו גישה 'היברידית', כאשר המגפה המיידית תפוג. "אנו צופים כי הביקוש לשטחים יצטמצם בטווח הקצר, כאשר חברות מסוימות יצמצמו שטחים בהיקפים של עד 25%. עם זאת, לפחות חלק מכך הינו תגובה נורמלית למיתון בסדר גודל כזה. בעוד חלק מדפוסי העבודה המשתנים יחזיקו מעמד, הביקושים עשויים להתפתח עם הזמן", נכתב בדו"ח.
החוקרים סבורים עוד, כי חברות צפויות לעשות שימוש רב יותר באפשרויות גמישות ו'עבודה ליד הבית' ולכן ההשפעות על שוק המשרדים יהיו מורכבות יותר, מאשר עצם הירידה בביקוש המצרפי לשטח. "כיום, בעלי משרדים עסקיים גדולים, מנסים לאתר פשרות עם דיירים, על מנת להשאיר אותם בנכסים תוך הקלה על המתח הכספי שעסקים רבים חווים. חלק מהפתרונות נמצאו בהסדרי שכירות חדשים, צמצום שטחי המשרד בתמורה לתנאי שכירות חדשים וביצוע שיפוצים ושיפורים במקום".
מגמה נוספת שזיהו החוקרים בשוק, היא שבעלי נכסים בוחנים דרכים לשפר את הבריאות והניקיון בנכסים שלהם, מכיוון שהנושא הפך לדאגה מרכזית עבור שוכרים המעוניינים למשוך ולשמר כישרונות בחברה שלהם. אמצעים כאלו כוללים הגדלת צריכת האוויר הטבעי, החלפת האוויר בתדירות גבוהה יותר, שדרוג מערכות סינון, התקנת אורות UV המסוגלים להחליש חלקיקי נגיף באוויר ושימוש בסרטים אנטי-מיקרוביאלים על משטחים בבניין.
