המבחן של הממשלה הוא מבחן היישום בשטח – המדינה מודה לראשונה בפני הציבור על כך שמטרת התוכנית היא מיתון עליית המחירים ולא יעד של הורדת המחירים בשנים הקרובות.
העלאת מס הרכישה למשקיעים
הכרזת הממשלה כוללת שורת צעדים לבלימת מחירי הדירות אשר מאמירים לשיאים חדשים בכל חודש. החלטה זו מביאה בחשבון את העובדה המרכזית שאינה כתובה, כיוון שבכל שנתיים בממוצע מוקמת בישראל ממשלה חדשה וכל ההחלטות שמתקבלות כיום יובילו להשפעה בעיקר בממשלה הבאה.
זו הסיבה שהצעד המרכזי בתוכנית לבלימת מחירי הדירות, הוא העלאת מס הרכישה שבתקופת השר כחלון צמצמה את חלק המשקיעים בשוק הנדל"ן מ 30-25 אחוז מהשוק ל 15-12 אחוז משוק הנדל"ן בישראל. זוהי ההחלטה היחידה בתוכנית שתהיה לה השפעה מיידית על משקל המשקיעים בשוק הנדל"ן בישראל, דבר שיוביל לכך שבטווח זמן הקרוב למיתון בעליית המחירים ובעתיד (כנראה אחרי שהממשלה הנוכחית תסיים את תפקידה) שוב לפריצה ולנסיקה עתידית במחירי הדירות. זאת כיוון שמדובר בביקושים כבדים שבאמצעות מס ניתן לשלוט בהם בצורה מסוימת.
העלאת המס גם תוביל שוב לביקושי שיא של ישראלים לרכישות נדל"ן בחו"ל, כפי שאכן קרה בתקופת השר כחלון. בשבוע הקרוב נראה קרוב לוודאי אלפי עסקאות מצד משקיעים, רגע לפני העלאת מס הרכישה בשבוע הבא.
ההשלכות על נושא שכר הדירה
בתוך התוכנית מופיעים שני נושאים שיש בהם שינויים דרמטיים, אשר יצרו מהפך בשנים הקרובות בתחום המגורים בישראל: דיור להשכרה והתחדשות עירונית.
- עד היום השוק בישראל בלט באחוז משקי הבית המחזיקים בבעלותם דירה. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כ-66 אחוז מממשקי הבית גרים בנכס בבעלותם. יישום תוכנית דיור להשכרה ארוכת טווח לצד תמריצים במס לחברות נדל"ן וכניסה עתידית של חברות הביטוח וקרנות הריט לתוכנית תביא למהפכה של ממש.
- על פי הערכתי השינוי התהומי בשוק הדיור אפשר לזוגות צעירים רבים ולכאלו שאין ברשותם את ההון העצמי הראשוני לרכישת דירת, לשכור דירה לטווח ארוך ובכך ליהנות מחיי קהילה יציבים ללא חשש משינוי המיקום של בתי הספר לילדים, העלאת שכר הדירה, מכירת הנכס על ידי בעל הנכס בכל רגע נתון ושינוי מיקום המגורים כפי שקורה היום בשוק השכירות בישראל . מדובר במודל הדומה מאוד לשוק האמריקאי, שבו אנשים רבים שוכרים דירות ולא קונים דירות.
התחדשות עירונית
תחום ההתחדשות העירונית כולל פרק שלם במסגרת התוכנית וחוק ההסדרים ובו רפורמה משמעותית בתחום המתבטאת בכמה נושאים:
- הורדת אחוז ההסכמה במסגרת חוק דייר סרבן מ 80 אחוז ל 66 אחוז ושחרור חסמים בפינוי בינוי.
- תוכנית שקד להעצמת זכויות חלף תמ"א 38 שסיימה את תפקידה.
- השקעה של מאות מיליוני שקלים לפינוי בינוי בפריפריה ( עדיין בהיקף קטן ולא מספק).
- תמריצים לעיריות לעודד פינוי בינוי במסגרת הסכמי גג ( עוד לא ברור עד כמה התקציב שהוקצה לנושא ייתן פתרון אמיתי " לבעיית "העיריות לתוספת ארנונה למגורים, מבני ציבור ותשתיות מים חשמל ביוב וכו' הנדרשות לכל תוכנית של התחדשות עירונית במרכזי הערים ). .
חשוב להבין כי התחדשות עירונית היא הפתרון האמיתי, בעיקר לרצון של הציבור לרכישת דירה במרכזי הערים ואזורי הביקוש כאשר כל התשתיות כבר קיימות, לא גרים באתר בנייה לאורך שנים בשכונות חדשות שמוקמות ואין צורך להמתין להקמה של בתי ספר, פארקים, מבני הציבור והשלמת התשתיות בשונה החדשה.
חידושים בנושא התחדשות עירונית
התוכנית גם תנסה לתמרץ בעלי קרקע פרטיים למכור את הקרקעות שברשותם במס שבח מופחת (החלטה שהתקבלה גם בתקופת השר כחלון ולא הצליחה להביא לשינוי של ממש – כיוון שבעלי הקרקעות במבחן המציאות העדיפו לחכות לעליית המחירים ובדיעבד צדקו כי המחירים עלו הרבה יותר מהטבת המס שלא מומשה).
במסגרת התוכנית ניתן יעד של 75 אלף דירות לשיווק בשנה ( עדיין לא ברור כיצד אפשר להגיע ליעד שאפתני זה שגם בתקופת השר כחלון בשיא העשייה המדינה הגיע ל 55 אלף דירות בשנה)
יש בתוכנית החדשה פרק שלם אשר עוסק בנושאים חדשים, כמו לדוגמה:
- הרחבת הפעילות של הוועדות המחוזיות וכן פעילות הותמ"ל.
- הפסקת אישור לשימוש חורג לדירות בשיטת AIR BNB באזור המרכז ובירושלים ( לא ניתן הסבר בתוכנית אם וכיצד תתבצע האכיפה ).
- הארכת הוראת השעה לפיצול דירות ( בעיקר יחידות דיור בבתים פרטיים ).
- עידוד התחדשות עירונית במגזר הערבי ( לראשונה בישראל ).
- הסבת משרדים לדירות ( עד ל 30 אחוז משטחי המשרדים בבניינים שטרם נבנו ).
- הגדלת מחיר מטרה לרכישת של דירות על ידי זוגות צעירים ומחסורי דיור עם הנחות של עד 300 אלף באזורי מגורים שאינם אזורי הביקוש המרכזיים( ערי המרכז תל אביב, השרון וכו' ).
- קיצור הליכי הרישוי ( והשאלה הגדולה עד כמה אם בכלל הרשויות המקומיות ישתפו פעולה עם ההחלטה הזו שלעיתים קרובות מנוגדת לאינטרס שלהם של הגדלת האוכלוסייה בעיר ) .
התוכנית החדשה של הממשלה בנושא נדל"ן
לסיכום, התוכנית החדשה מציגה עקרונות ברורים של טיפול במשבר הנדל"ן בישראל, במחירי הדירות המאמירים וביכולת של הזוגות הצעירים ומחוסרי הדיור לרכוש דירה במחיר בר השגה. מבחן היישום של תוכנית זו בפועל, הוא המבחן האמיתי. עד כמה באמת יכולה ממשלה בישראל שמתחלפת בממוצע אחת לשנתיים, אכן להשפיע על השוק בטווח זמן המיידי.
כל תוכנית בנדל"ן משפיעה בממוצע רק לאחר כמה שנים לכן זה יקרה בתקופת הממשלה הבאה. שאלה נוספת קשורה ביכולת של הממשלה ליישם את מדיניותה, זאת כאשר הרשויות המקומיות נמצאות לעיתים בניגוד אינטרסים מובנה אל מול יעדי הממשלה להגדלת כמות יחידות הדיור אשר דורשת מהרשויות משאבים כספיים רבים לבנייה תשתיות ומוסדות ציבור. לעומת הארנונה למגורים שהיא נמוכה ואינה משתווה לארנונה עסקית המכניסה כסף רב לרשויות המקומיות שאינן נאלצות גם להשקיע כספים בתשתיות ציבוריות לטובת העסקים.
נושא נוסף שעליו התוכנית אינה מדברת וגם אין ביכולתה לשלוט בו הוא נושא גל התייקרויות המחירים בעולם שלא פוסח גם על ענף הבנייה ובא לידי ביטוי במדד תשומות הבנייה, אשר עולה בחודשים האחרונים בקצב של 1-0.5 אחוז לחודש. התייקרות של מחירי השינוע בעולם שעלו בממוצע בשנה וחצי האחרונות מ 1,500 דולר בממוצע למכולה שמגיעה מהמזרח ל 18-17 אלף דולר לאותה מכולה כיום וזאת לאור ההחלטה של ממשלת סין לצמצום הייצור בתחומה ומלחמת הסחר בין סין לבין ארצות הברית.
בתוכנית אין התייחסות לנושא זה, שעלול להשפיע דרמטית על הכלכלה הישראלית ועל שוק הנדל"ן בישראל כחלק ממגמה עולמית של צונאמי של עליות מחירים שיביא לעליית הריבית העולמית במטרה למתן את עליות המחירים, ייקור ההלוואות וצמצום הצריכה הפרטית וההשקעות החדשות.
נושא זה הוא בעל השפעות דרמטיות בעיניי והוא לא בא לידי ביטוי כרגע בהתייחסות של הממשלה ושל בנק ישראל למשבר העולמי הצפוי, אשר עלול להשפיע יותר מכל תוכנית ממשלתית כזו או אחרת בתחום הנדל"ן.
—
הכותב הוא ניר שמול מנכ"ל חברת שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית.
