השבוע נערך במלון רויאל ביץ׳ בתל אביב פורום Duns 100 השנתי של בכירי עורכי הדין בענף הנדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית בראשות דורון כהן, יו״ר דן אנד ברדסטריט ישראל בהנחיית דפנה שחר.
במסגרת הפורום עסקו ודנו בכירי עורכי הדין בענף בנושאים שעל סדר היום המקצועי ביניהם: התקנות החדשות המאפשרות את הורדת אחוז הסכמת דיירים, תמ"א 38- מה צופן העתיד, סכנת קריסת הבניינים בארץ והפעולות בהן המדינה יכולה לנקוט, כיצד ניתן לייצר כדאיות בפריפריה ונושאים נוספים.
עו"ד רוני איל-להב, שותפה וראש מחלקת הנדל"ן במשרד בוסי, נגבי, אביאני, כהן, איל ושות', התייחסה לזינוק במחירי הנדל"ן בישראל: "עקומת מחירי הדיור תמשיך ותעלה ב- 2022-2023 . גם הצהרות שניתנו מפי בכירים בממשלה, על פיהן שווקו כ- 90,000 יח"ד חדשות בשנת 2021 לא יובילו לירידה במחירים".
"האמת, כמעט כמו תמיד, מסתתרת באותיות הקטנות. היחידות הללו אמנם שווקו אולם הן לא זמינות לבניה וניתן לסמוך על הבירוקרטיה הישראלית שתדאג לכך שרק חלק קטן מהן יהיה זמין לבניה בקרוב. כל עוד מדינת ישראל לא תוותר על הבירוקרטיה המפרכת ועל חוסר הודאות התכנונית, יעלה הביקוש על ההיצע, באופן שבהכרח יביא לעליית מחירים. לכן, עד שיתחולל בישראל שינוי אמיתי, על פיו קרקע תהיה זמינה לבניה תוך מספר חודשים, העתיד רחוק מלהיות ורוד".
עו"ד צורי פיקאר, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד הרצוג פוקס נאמן: ״המפתח להורדת יוקר הדיור אינו בידי היזמים אלא נמצא דווקא בידי המדינה באמצעות הסרת חסמים בירוקרטיים. אמנם בשנתיים האחרונות אנו רואים יעילות גדולה יותר בקרב הועדות המחוזיות והותמ״לים שמקדמים תכניות אולם אנו עדיין רואים חסמים ועיכובים גדולים בהוצאת היתרי בניה בוועדות המקומיות".
"חסמים אלו מתווספים לבעיית המדיניות הכלכלית של ראשי הערים שאינם מעוניינים לקדם בניה למגורים, משום שארנונה למסחר ומשרדים משתלמת יותר. המדינה צריכה להיות זו שמעודדת את הרשויות המקומיות באמצעות מענקים. כמו כן, המדינה יכולה לפעול באמצעות הפחתת המיסוי. אם המדינה הייתה נותנת אפשרות להורדת מס השבח בהוראת שעה למשקיעים, זה היה מעודד אותם להיפטר ממלאי דירות משמעותי שבידם".
עו"ד רן ברא"ז, שותף מנהל וראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות' התייחס ל'חלופת שקד' ולהתנהלות ענף הנדל"ן ואמר: "תמ"א 38 פוקעת באוקטובר 2022 וכדי לחסות תחת הוראות התמ"א צריך להגיש בקשה להיתר תוך 10 חודשים, אך כידוע, הליכי הגשת בקשה להיתר במערכת הרישוי המקוונת, במיוחד בתל אביב, מסורבלים וארוכים וכמוהם גם הליכי אישור התכניות מול בעלי הדירות והחתימות אורכים חודשים ארוכים. בפועל, בעלי דירות ויזמים אמורים לעצור הכל ולהמתין עד לאישור חלופת שקד. אין בזה כל היגיון. בשוק רותח וצמא לדירות, היה מקום להכריז על הארכת חייה של התמ"א בשנה אחת נוספת לפחות. אני מקווה שכל הגופים השלטוניים ישכילו לקבל בדחיפות החלטה שתכריז על הארכת תוקפה של התמ"א".
עו"ד תמי פירון, שותפה וראש מחלקת נדל"ן תשתיות ומימון פרויקטים במשרד מ.פירון ושות', התייחסה לתוכנית הדיור החדשה של הממשלה: "לא עוזר אם רק נקדם התחדשות עירונית או שיווק קרקעות על ידי רמ"י. כדי להצליח להתמודד עם משבר הדיור צריך לראות את התמונה הכוללת ולא להתמודד בפתרונות נקודתיים. שיווק קרקעות והתחדשות עירונית בפריפריה לא יפתרו את הבעיות אם מרכזי העבודה במרכז לא יהיו נגישים, ולא יוקמו כבישים ולא תהיה תחבורה ציבורית ראויה. צריך להסתכל על כל 'מערך הדיור' והתשתיות בראייה כוללת ולספק פתרונות ברי קיימא לכל אחד מהאתגרים שעומדים בפני מדינת ישראל".
עו"ד ארז תיק, שותף וראש תחום נדל"ן ומלונאות במשרד ליפא מאיר ושות' התייחס ל'חלופת שקד' לתמ"א 38: "אין שום סיבה שיהיו דינים דואליים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. התמ"א היא הוראת שעה וזה נגמר. עסקת קומבינציה ופינוי בינוי זה מכר מלא – כספים שונים, סמכות שיפוט שונה לגבי סרבנות, כללים שונים לגבי סרבנות. אין שום סיבה בעולם שזה יקרה. התחדשות עירונית היא התחדשות עירונית. הריסה ובנייה היא הריסה ובנייה, ובטח כשהבניינים כבר נופלים גם לא ברעידת אדמה. אז כל הרציונל של רעידות אדמה הוא חלק מהסיפור. צריך להסתכל על הכול כהתחדשות עירונית, לתת תמריצים גם בתוך הערים, לאיחוד מגרשים ולבנייה לגובה על יותר זכויות. לתת סמכות לוועדה המקומית לאשר תוספת זכויות – בדומה למה שנעשה בתמ״א, אבל חבל שיהיה דין שונה – זה מלאכותי וזה מיותר.״
עו״ד אבי ארד ראש מחלקת נדל"ן ותכנון ובנייה (משותף) – גולדפרב זליגמן: "הורדת סף שיעור ההסכמה בפרויקטי פינוי בינוי תואם את הגישה שלי ושל מרבית העוסקים בתחום במשך זמן רב, הסף הקודם שעמד על 80% היה שונה מהסף שנקבע עבור פרויקטי תמ"א 38-1 והוא שרירותי ולא נכון. אבל יש לדעתי עיוות בכך שהפרידו את הרוב הנדרש בתמ"א 38-2 מהרוב הנדרש בפינוי בינוי, אין לכך הצדקה והדבר גורם לעיכוב ויוצר קושי בפרויקטים רחבי היקף המצויים תחת תמ"א 38-2. יש צורך להפחית את סף ההסכמה בפרויקטי תמ"א 38-2 כמו שהפחיתו בפרויקטי פינוי בינוי".
"הניסיון להורדת סף ההסכמה אינו חזות הכל, למעשה, קיים סף ההסכמה וירטואלי גם בשלבים נוספים בהליך. המשמעותי ביניהם הוא לקראת קבלת ההיתר, בשלב הסכם הליווי הבנקאי. למרות ייפויי הכוח מהדיירים, הבנקים אינם מסכימים לחתימה באמצעות ייפוי כוח ולכן נוצר מצב בו שוב 'מחזרים' אחר הדיירים מחדש וזהו 'סף הסכמה' מחודש. צריך לקבוע הנחיה שייפוי כוח יספק את הבנקים גם לצורך חתימה על הליווי הבנקאי, לפחות במקרים בהם לא קיימת בעיה מהותית".
בנושא רף ההסכמה הוסיף עו״ד אבי ארד: "אסור לשכוח שבסוף חייבים להגיע למאה אחוז. העיכוב לכך הוא בתביעות נגד סרבנים ועד שנגמר ההליך מולם אין פרויקט. הצעתי היא שבכל המקרים (וזה הרוב המוחלט של המקרים) שהוויכוח הוא כספי ולא בעיה אישית או קניינית צריך לחייב את הסרבנים לחתום כנגד הפקדת הסכום שבמחלוקת בקופת בית משפט והדיון המשפטי יתנהל במקביל לביצוע הפרויקט ולא כתנאי לתחילת הביצוע. אחרת כל יתר הדיירים וגם היזם מוחזקים כבני ערובה עד לסיום ההליך המשפטי".
דיויד אמיד, שותף מנהל ש.בירן ושות' משרד עו"ד: ״הרעה החולה שהמדינה סובלת ממנה היא מחשבה לטווח קצר בלבד. כל הפתרונות שטחיים וקלים וקצרי טווח. את הפתרונות העמוקים השורשיים, איש לא מרים. אנו באיחור של ארבעים שנה בבניית תשתיות תחבורה. הציר המרכזי של הכשל הוא תשתיות תחבורה של עולם שלישי. בנו את כביש 6 וששה כבישי רוחב מצפון לדרום. למה לעזאזל לא כללו במסדרונות הללו פסי רכבת?".
"עד שרדיוס הביקוש לא יגדל משמעותית, לא יעזרו כל מיני אקמולים כמו העלאת מס רכישה. הדרך להגדיל את רדיוס אזור הביקוש היא בתחבורה ובהנגשת הפריפריה לאזורי התעסוקה. חייבים להגדיל את הליבה שכולם כמהים אליה כדי שעליות ערכי הקרקע בליבה יתמתנו".
עו"ד אלדד כורש, שותף בכיר, פישר (FBC&Co.): "פופולרי להאשים את רמ״י אבל אני לא חושב שהבעיה היא בכמה יחידות רמ"י מוציאה למכרז, אלא באותן מאות אלפי יחידות שנמצאות בתהליכים האין סופיים של וועדות התכנון, שכל אחד יכול לעכב את פיתוחן. יש מפעל שלם של חסמים, בהם ניתן למנות למשל את המט"שים, המחלפים ומוסדות הציבור. תכניות מאושרות בסוף, אבל ישנם שלבים רבים בתב"ע שהמדינה לא מתקצבת ולא מתכללת".
"בנוסף, יש לייצר תמריצים שליליים מאזנים לתופעת ההתנגדויות לתכנון והרישוי. כל אחד יכול להגיש התנגדות ולעצור תהליך – מנגד צריך להבין כי ככל שתידחה התנגדותו יוגש לו החשבון. מישהו נדרש לשלם את המחיר על הנזקים, ואלה לא רק הנזקים שנוצרים ליזמים. אם מישהו מגיש עתירה מנהלית נגד תכנית בניה – אני לא מכיר שום בנק שיעניק מימון לתכנית שיש נגדה הליך משפטי כלשהו. מה שנכון למתנגדים פרטיים נכון גם למתנגדים ממשלתיים".
"מה שצריך לקרות הוא, שאם למשל משרד איכות הסביבה רוצה לעכב תכנית – שיציע תקצוב למימון הפיתרון הנדרש על ידו. עניין נוסף, משרד התחבורה מחליט כי מחלפים במקום מסוים יורדים בסדר העדיפות ועוברים לביצוע מחלפים אחרים במקום אחר. אני חושב שאם היו מציגים לשר הממונה מהי המשמעות של דחיית הקמת המחלפים המתוכננים, שמתבטאת בכך ששכונה לא תקום בחמש השנים הקרובות כי בניית המחלף הוא תנאי בתב"ע לבנייה– הם היו חושבים אחרת. מאד פשוט לומר "אי אפשר", קשה יותר לומר "איך אפשר לעשות".
עו"ד אורית קוך, שותפה וראש תחום מיסוי מקרקעין במשרד זיו שרון, התייחסה בדבריה לחוסר הוודאות בתחום מיסוי הנדל"ן: ״אם אנחנו מצפים מרשות שלטונית שמשנה את עמדתה לאפשר לציבור להתמודד עם השינוי, אז בשנים האחרונות הגלגל התהפך – קודם הרשות בוחרת איזה נישום והופכת אותו לשעיר לעזאזל או לתיק לדוגמה, בבחינת ‘בוא ננסה, בוא נראה מה אומרים בתי המשפט’ ונופלים עליו עם טענה חדשה שמעולם לא נשמעה קודם. זאת הדרך להציג את העמדה החדשה לציבור?"
"מפילים על אדם את התיק כדי שיהיה פיילוט לגישה החדשה של רשות המסים, מתגלגלים בבתי המשפט 4-3 שנים, מחכים לראות מה יגידו בבית המשפט העליון, ורק אז אולי תצא החלטה רשמית שנותנת פומבי לעמדה של רשות המסים. ויש מקרים שבהם הרשות תחליט גם לא לערער לעליון כי תפחד להפסיד, ואז נישאר באזור המעורפל כי הרשות לא בהכרח דבקה בהחלטת בית המשפט – ונוצר חוסר ודאות מוחלט. אי אפשר לעבודה ככה, זה לא נכון בשום צורה מנהלית, ויש לזה גם משמעות כלכלית, כי היזם לוקח ביטחונות שמתגלגלים הלאה".
