תמונת מצב קשה מסתמנת בנכסי אול-יר הולדינגס, לא רק בשל השלכות COVID-19, מתברר מנתונים שבידי 'בחזית' המתפרסמים לראשונה. מהנתונים עולה, כי שיעורי התפוסה בפועל ב-2 נכסי המגורים הגדולים של החברה – מגיעים ל-40% ו-65% בלבד.
המדובר בפרויקט דניזן 1 (443 יח"ד) ודניזן 2 (468 יח"ד), בשכונת בושוויק בניו-יורק, בהיקף 911 דירות ו-11 אלף מ"ר מסחרי (מולטי-פמילי). זאת, בנוסף לשטחי שירות משותפים כמתקני בריכות, חדרי כושר, קיר טיפוס ועוד.
כאמור, שיעור התפוסה הנוכחי בדירות המגורים המושכרות בשוק החופשי (כ 80% מהדירות וכ 93%-מההכנסות), הינו כ-65% בדניזן 1 ו-40% בדניזן 2.
דניזן 1: תזרים של 400 אלף דולר בחודש
על פי נתונים פנימיים בחברה, כפי שנבדקו על ידי כלכלן מוסמך והנחשפים כאן לראשונה, לדניזן 1 תזרים תפעולי חיובי המסתכם בכ-400 אלף דולר ארה"ב בחודש בלבד, גם לנוכח קשיי גביה בתקופת הקורונה.
התזרים משמש בין היתר, לסגירת חובות עבר לספקים קיימים אשר התשלום להם מוגדר חיוני. התזרים מהנכס כאמור, לא מספיק לכיסוי שירות החוב בגין אג"ח ה', על רקע שיעורי התפוסה הנמוכים.
דניזן 2: לא מכסה את הריביות לבנקים
בפרויקט דניזן 2, תמונת המצב קשה עוד יותר. הנכס הגדול מנוהל על ידי חברת ניהול פרטית, בבעלות יואל גולדמן, בעל השליטה באול-יר ושותפו דיוויד פרידמן. הפרויקט משועבד בשעבוד ראשון (JP Morgan) C
בגין חוב של 170 מיליון דולר ארה"ב (קרן) ורובץ שעבוד נוסף על מניות חברת הפרויקט, בגין חוב בסך 65 מיליון דולר ארה"ב. הכול בתוספת ריבית שנצברה ולא שולמה.
2 ההלוואות מצויות בהפרה ולוח הריביות (ריבית חוזית וריבית הפרה) נוקב בשיעור פיגורים של 11% ו-24% (MAC).
בשורה התחתונה: התזרים הפנוי מהפרויקט, אינו מכסה את תשלומי הריבית החוזית למלווים הפיננסיים ובודאי שלא את ריבית הפיגורים.
הנכסים הוערכו ב-640 מיליון דולר
הנכסים בבושוויק הוערכו בדו"חות אול-יר האחרונים (לא פורסמו דו"חות ספטמבר 2020, ש.ר) בסך כ-640 מיליון דולר ארה"ב.
לדברי כלכלן הבקיא בנתונים, השווי למימוש נמוך משמעותית ואף עשוי להתייצב על 65% מהשווי בספרים. זאת, בהתחשב בשיעורי התפוסה ובתזרים נטו משכירות (NOI).
לסיכום: התזרים הפנוי מ-911 הדירות ושטחי המסחר, אינו מכסה אף את ריביות ההלוואות הרובצות על הנכסים.
כיום ברור, כי אבד הסיכוי לקבלת תזרים הכנסות אשר ישרת את חוב האג"ח הישראלי (אג"ח ה'), כפי שנטען בישראל באחרונה.
יצוין, כי יתרת החוב בגין אג"ח ה' מסתכמת בכ-853 מיליון שקל.
שווי הנכסים במימוש עשוי אפוא להגיע ל-416 מיליון דולר ארה"ב (1.37 מיליארד שקל), מול הלוואות בסך 775 מיליון שקל לבנקים ו-853 מיליון שקל למחזיקי אג"ח ה' (סה"כ 1.62 מיליארד שקל). ובשורה התחתונה: פער נכסי שלילי לכאורה של כ-250 מיליון שקל.
