יזמי פרויקט המגורים ברחוב ויסוצקי 6-8, בסמוך למגדלי אקירוב בצפון ת"א – מכרו 87 יח"ד במכירה מוקדמת במהלך 12 החודשים שבין ינואר 2020 לינואר 2021, נודע לראשונה. 95% מהעסקאות הן בדירות קטנות, בשווי ממוצע של כ-3.3 מיליון שקל כולל מע"מ וחניה.
בעסקה אחרונה (01.21), נמכרה דירת 3 חדרים קטנה בשטח 57 מ"ר, תמורת 2.93 מיליון שקל, לפי 51.5 אלף שקל למ"ר כולל מע"מ וחניה. בעסקה קודמת (01.21) נמכרה דירת 57 מ"ר בקומה 3, תמורת 2.92 מיליון שקל, לפי 51.2 אלף שקל למ"ר.
בעסקה שבוצעה בינואר 2020, נמכרה דירת 4 חדרים בשטח 115 מ"ר, קומה 11, תמורת 7.08 מיליון שקל, לפי 61.5 אלף שקל למ"ר.
165 יח"ד ו-550 מיליון שקל
הפרויקט החדש, בתכנונו של אדר' גידי בר אוריין, הוא מהגדולים שיצאו לדרך בתקופת הקורונה, כאשר היתר ההריסה והחפירה ניתן באוקטובר 2020. הפרויקט מכיל כ-165 יח"ד ב-2 מבנים בני 15 קומות כולל קומת כניסה. מרבית הדירות הן בנות 3 חדרים, בשטח כ-60 מ"ר + מרפסת.
הפרויקט ממוקם במרחק כ-200 מ' ממגדלי אקירוב וצמוד לשכונת הוילות שיכון צמרת, אזור מגורים מהיקרים בישראל. לפי אומדן נוכחי, יגיע היקף ההכנסות בפרויקט לכ-550 מיליון שקל, כולל מע"מ.
4 דונם ו-13,000 מ"ר עיקרי
מגרש הפרויקט בשטח 3.96 דונם, שימש החל מ-1950 את משרדי המועצה לשיווק פרי הדר במבנה בן 3 קומות וכן מגרש חניה צמוד. במהלך 1999, פונו משרדי המועצה והמבנה אוכלס על ידי משרדי עו"ד ובעלי מקצועות חופשיים.
חברת הבניה די-רום (משפ' חכשורי), רכשה באותה עת, את מגרש החניה בשטח כ-2 דונם. ב-2007, לאחר שדי-רום נקלעת לכינוס נכסים ביוזמת בנק מזרחי טפחות, רכשה החברה הפרטית צמרת טאואר את זכויות די-רום בחלקה. 46 מיליון שקל – שילמה צמרות טאואר על נכס שנמכר עשור אחר כך – בכ-155 מיליון שקל.
עו"ד שמואל שוב
בעקבות כניסתה למגרש של צמרות טאואר, מתכנסים לראשונה כוחות מקצועיים בהכוונת עו"ד שמואל שוב, בהחלטה נחושה לפתח את הרכוש רב הערך. השטחים השונים, מוחזקים בחלקה אחת במושע (גוש 6108 חלקה 372) והדבר יוצר מחלוקות עזות. בתום בדיקה קצרה, ממליץ עו"ד שוב על פניה מיידית להליך פירוק שיתוף.
תב"ע חדשה בר אוריין
באפריל 2013, לאחר 4 שנות הליכי תכנון כולל הליך התנגדות ממושך בוועדה המחוזית ת"א, אושרה למתן תוקף תב"ע תא/3889. התב"ע מאשרת הקמת 2 בניינים בני 15 קומות, כולל קומת כניסה, בהיקף 140 יח"ד ובשטח 12,700 מ"ר עיקרי.
התב"ע מחייבת הקמת 60 יח"ד רגילות, בשטח ממוצע של 105 מ"ר עיקרי ו-80 יח"ד קטנות, בשטח של עד 75 מ"ר עיקרי. יצוין, כי במסגרת הקלות שבס וכחלון, אושרה הגדלת הצפיפות לכ-165 יח"ד. התב"ע החדשה מפקיעה כ-1 דונם (מתוך 3.96 דונם), לטובת מוסדות ומבני ציבור, למורת רוחם של הבעלים.
האדר' גידי בר אוריין, מציג לעירייה חלופת שטח פתוח (שפ"פ) בן 1 דונם, לרווחת הציבור הרחב, אך אגף הנכסים דורש הפקעה לטובת גן ילדים או מבנה ציבורי אחר (שב"צ).
התב"ע אגב, מאשרת הקמת שטח מסחרי בן 500 מ"ר, בחזית הפרויקט המזרחית, לכיוון דרך נמיר. כמו כן, התב"ע מקצה מעבר הולכי רגל מרחוב ויסוצקי לדרך נמיר 69-71.
מבחינת בעלי צמרות טאואר, בראשות ספי וולפיש, התב"ע החדשה לא תאמה את הציפיות. בין המתנגדים לתוכנית החדשה, נמנה עו"ד שמואל שוב, מטעם הבעלים.
"הם רצו מגדל אחד בן 30 קומות – בדומה למגדלי אקירוב שנמצאים בסמוך. הם קיבלו 2 בנינים בני 15 קומות כולל קומת כניסה והפקעה מטורפת של 1 דונם. כל דונם במקום שווה 80 מיליון שקל…
"עקרונית, הציבור מעוניין במגדלים. נקודה. גם בצפון הישן אישרו מגדלים של 25-30 קומות, זו בהחלט הייתה אכזבה קשה", מספר מקור מעורב.
310 מיליון שקל ב-2018
בדצמבר 2018, החליטו בעלי צמרות טאואר ובראשם ספי וולפיש, לממש את זכויותיהם במגרש הגדול. לאחר כשנה של ניסיונות חוזרים לאתר רוכשים – התגבשה עסקת ענק.
הקבוצה הרוכשת הורכבה מ-3 שותפים: קבוצת אביב ושות' נדל"ן 1963 בע"מ, אקרו י.א 2017 שותפות מוגבלת, ויסוצקי נמיר בע"מ מקבוצת LR GROUP.
הרוכשות חתמו על הסכם מכר בסך 310 מיליון שקל בתוספת מע"מ, בגין החלקה כולה (100%), לפי 78 מיליון שקל לדונם בממוצע.
הרכישה המשותפת נועדה להפחית סיכונים, עקב מחיר הקרקע הגבוה, הבניה הנמוכה יחסית ושוק היוקרה שכבר מצביע על סימני האטה, ביחס ל-2017 ו-2016.
פרט מעניין: בעל מקצוע חופשי שהחזיק ב-1.9% מהחלקה כולה – 25% מ-445 מ"ר משרדים + 10 מקומות חניה – חויב ב-2014 בהיטל השבחה בסך 523 אלף שקל, כאשר שווי המגרש כולו (4 דונם) הוערך ב-175 מיליון שקל. השומה ניתנה על ידי גבע בלטר, במסגרת שומה מכרעת.
טייסים ואנשי עסקים
מאחורי ויסוצקי 6-8, עומדות כמה דמויות אנונימיות בעולם העסקים המקומי, הנחשפות כאן לראשונה.
איש העסקים ספי וולפיש, הוא הדמות החיה מאחורי חברת צמרות טאואר, מי שהחזיקה ב-50% מהזכויות במגרש הגדול ומימשה את חלקה בכ-155 מיליון שקל. עסקה שהניבה רווח הון נומינלי של למעלה מ-100 מיליון שקל.
וולפיש מתגורר בבית פרטי בשד' הציונות 12 (שיכון צמרת), בסמוך לרחוב ויסוצקי וכבר בתחילת הדרך, טען כי בכירי עת"א לא יתעמתו עם תושבי צמרת ולא תאושר בניה לגובה.
מימוש המגרש (2018) התברר בדיעבד, כצעד חכם של וולפיש, גם בשל העובדה כי הבניה מצויה בתחילתה (היתר הריסה וחפירה התקבל ב-10.20).
46 מיליון שקל – שילמה צמרות טאואר על נכס שנמכר עשור אחר כך בכ-155 מיליון שקל
בעבר, נמנה וולפיש על בעלי המניות הגדולים בחברת די מדיקל, חברה רפואית שנסחרה בת"א ובנאסד"ק. הוא מימש את מניותיו בטיימינג מכריע, קודם ביצוע הסדר נושים בחברה. אגב, ברק רוזן ואסף טוכמאייר (ישראל קנדה) החזיקו גם הם במניות די מדיקל ובינם לבין וולפיש שוררים יחסי קרבה. חבר קרוב משותף, הוא הפרסומאי אודי פרידן.
בד בבד, רכש וולפיש שטחים שונים במתחם הגוש הגדול בצפון החדש, קודם שנודע על הליכי אישור התב"ע. בשעתו, השקיע באולם אירועים מבוקש בנמל ת"א (`TRASK`), כאשר במקום עוד הוצעו שטחים במחירים נמוכים.
רועי בן ימי
דמות אנונימית לחלוטין הקשורה לפרויקט, הואאיש העסקים רועי בן ימי, איש מערכת הביטחון לשעבר ומי שבשירותו הסדיר ריכז את צוות קליטת מטוסי ה-F-16 הראשונים, כטייס קרב מצטיין.
רועי בן ימי ועמי לוסטיג, חברים צמודים ששירתו באותה טייסת F-16 ראשונה, פועלים מאז 1985 באמצעות קבוצת אחזקות משותפת, אל.אר גרופ, הממוקמת בהרצליה פיתוח ופעילה תחת מעטה חשאיות רחב.
הקבוצה שותפה בפרויקט ויסוצקי 6-8 ועוסקת בייצוא טכנולוגיות תעשייתיות, תקשורתיות (סלולר) וחקלאיות, למדינות מתפתחות באפריקה.
המדובר בעסקי ייצוא רחבי היקף, חלקם בשיתוף משרד הביטחון ובמערכת פעילה המעסיקה למעלה מ-2,000 עובדים מקומיים, במדינות כמו אנגולה, קונגו ועוד.
הפעילות מתבצעת בשיתוף חברות ענק, דוגמת תעשיה אווירית, אלתא, אורמת, אי.סי.איי ועוד.
