חברת הנדל"ן האמריקאית Carr Properties שבבעלות משותפת של אלוני חץ הישראלית (44.2%) מכרה 49% מפרויקט המשרדים הגדול מידטאון סנטר במרכז וושינגטון די.סי, לפי שווי נכס של 980 מיליון דולר ארה"ב.
CARR פעילה בהיקפים גדולים בשוק המשרדים בבוסטון ובוושינגטון די.סי וסיבת המימוש לא ברורה.
יצוין, כי ביג מרכזי מסחר הודיעה באחרונה על העמדה למכירה של כל המרכזים המסחריים שבבעלותה בארה"ב, בשווי כ-3 מיליארד שקל.
ב-CARR ציינו, כי השלמת העסקה תבוצע עד לסוף הרבעון הנוכחי וכי כספי המכר ישמשו להמשך צמיחת החברה.
CARR מחזיקה בנדל"ן מניב ובפרויקטים בפיתוח בשווי כ-4 מיליארד דולר ארה"ב. ה-NOI השנתי מסתכם ב-149 מיליון דולר בשנה.
12 אלף שקל למ"ר בלבד
עסקת CARR בוושינגטון די.סי משקפת שווי של כ-12.1 אלף שקל בלבד למ"ר משרדים, לעומת שווי של 20-18 אלף שקל למ"ר בפרויקטים מקבילים בת"א.
העסקה מעניקה לרוכש תשואה שנתית נטו של 4.7% (CAP), במח"מ שכירויות ארוך של 13 שנה ובתפוסה מלאה (100%).
הנכס רשום בספריה של החברה בשווי הוגן של 965 מיליון דולר ארה"ב, כך שרווח ההון בניכוי הוצאות העסקה, הינו שולי יחסית.
תקבול של 223 מיליון דולר
משווי הקומפלקס תנוכה הלוואה בסך 525 מיליון דולר ארה"ב, בגינה רשום שעבוד ראשון על הנכס. עם השלמת העסקה, צפויה Carr לקבל בגין 49% מהזכויות, בניכוי ההלוואה כאמור, סך של 223 מיליון דולר ארה"ב.
81 אלף מ"ר להשכרה
פרויקט מידטאון סנטר מושכר כאמור, בתפוסה של 100% ומאכלס שטחים להשכרה בהיקף כ-81 אלף מ"ר.
כ-65 אלף מ"ר מושכרים בשכירות ארוכת טווח לקבוצת פאני-מיי. כ-10,000 מ"ר נוספים מושכרים לקבוצת WE WORK בהשכרה ארוכת טווח. הפרויקט צפוי להניב השנה (2021) NOI של 46 מיליון דולר ארה"ב.
כמקובל בשוק הנדל"ן העסקי בארה"ב, ביצוע העסקה בוושינגטון מותנה בחתימה על הסכם מפורט, קיום בדיקת נאותות לשביעות רצון הקונים ועמידת המוכרים בתנאים מתלים.
אלוני-חץ לאן?
המימוש המפתיע של הנכס המוצלח מידטאון סנטר במרכז וושינגטון די.סי, יכול להתפרש כעסקה שוטפת ושגרתית. אך, מכירת הנכס הגדול והאיכותי של הקבוצה, בשווי (100%) כ-1 מיליארד דולר ארה"ב, בתפוסה מלאה (100%) ויוקרתית, בטווח חוזים של 13 שנה ובהכנסה נטו של כ-50 מיליון דולר בשנה (מחזור מכירות של מפעל מוצלח בישראל) – אינה יכולה להתברר כאירוע סתמי.
"הקורונה הוא המניע", אומר ל'בחזית' גורם בענף. לדבריו, "הנכס רשום בספרים ב-15 מיליון דולר פחות, אין כאן רווח הון ממשי".
העסקה שנחתמה בימים האחרונים, היא אכן איתות לאימת הקורונה במגזר המשרדים בארץ ובחו"ל. ברור בנוסף, כי העסקה לא הייתה יוצאת לפועל בלא קבלת אישור מטייס הקרב לשעבר נתן חץ, בעל השליטה באלוני חץ.
אלוני חץ המשגשגת (שווי שוק כ-7 מיליארד שקל) מחזיקה אומנם ב-44.2% ממניות CARR, אך אנשיה שותפים מלאים בזכויות ההצבעה (50:50) ב-CARR ויכלו למנוע את אישור העסקה, אם לא אימת הקורונה.
יהיה מי שיטען, כי הנכס הגדול בוושינגטון הוחזק בשותפות בלבד על ידי CARR (49%) – אולם, במצב עסקים רגיל, הייתה החברה האמריקאית קופצת על העסקה בעצמה.
שנים רבות נדרשות, כדי ליזום ולהקים ולהשכיר נכס מעין זה בהיקף 81,000 מ"ר. חברות המניב הגדולות, כמעט שלא מממשות נכסים איכותיים.
מבדיקה 'בחזית' עולה, כי המידטאון סנטר שאב 20% מההון העצמי של CARR ובמושגים של קבוצת נדל"ן סולידית וזהירה – נקרתה כאן הזדמנות פז לחזק את מבנה ההון, להגדיל את יתרות הנזילות, לסלק הלוואה מהותית (525 מ' ד') ולהיערך כראוי לבאות.
