עולם ההשקעות בנדל"ן עבר אבולוציה די מרשימה בשנים האחרונות, אנשי נדל"ן ותיקים אשר היו רגילים לרכוש דירות בפרויקטים בקצוות הארץ בתקווה לייצר תשואה לטווח ארוך, הפכו לדינוזאורים לצד אפיקי ההשקעה החדשים. אלו אפשרויות השקעה במימון פרויקט נדל"ן, הטרנד החם ביותר בענף היום.
מהי השקעה במימון נדלן?
השקעות נדל"ן מתחלקות לשני סוגים עיקריים, נדל"ן מימוני ונדל"ן יזמי. את אופי ההשקעה של נדלן יזמי אתם בוודאי מכירים, רוכשים נכס באופן פרטי או כקבוצה, משביחים את הנכס ושואפים לבצע מכירה ברווח.
נדל"ן מימוני מתייחס לסוג השקעה מקבילה לבנק מלווה, גופים מובילים מעניקים הלוואות לקבלני נדל"ן לטובת פרויקטים כך שרמת הסיכון בהשקעה מסוג זה נמוכה יותר מכיוון שהצלחת הפרויקט אינה הכרחית לייצור תשואה חיובית, ככל שהקבלן יעמוד בתנאי ההלוואה, כך תווצר תשואה.
אחד הגופים המובילים בתחום הוא ארנו קפיטל, קרן הלוואות יחסית צעירה אשר מלווה קבלנים אשר זקוקים מימון נוסף חוץ בנקאי בתמורה לעמידה בתשלומים לאורך הפרויקט וערבויות רלוונטיות.
חוב ראשון? שני?
מילת המפתח בהשקעות נדל"ן מימוני, היא "חוב", כפי שהסברנו קודם, גוף אשר מלווה כסף לקבלני נדל"ן זקוק לערבויות ובטחונות בדומה לבנק. במידה ואתם רוכשים דירה ראשונה, סביר להניח שהבנק ידרוש מכם ערב וביטוח משכנתא, אך מה עם אתם קבלני נדל"ן אשר בונים 600 יחידות דיור?
במקרים כאלו ישנה דרישה לערבויות מורחבות, בין היתר קביעת מעגלי חוב. הכוונה היא לגורמים אשר יקבלו חזקה בנכס ראשונים במקרה שלקבלן אין אפשרות להחזיר את תשלומי ההלוואה שלו.
ניתן לחשוב על כך בדומה לחלוקת נכסים בירושה, במידה והקבלן אינו יכול לכבד את תנאי ההלוואה שקיבל, הנכס או הקרקע של הפרויקט תועבר לגופים אשר העניקו מימון לקבל על פי סדר החוב.
לכן חשוב לוודא שהגוף שאתם משקיעים איתו נמצא בחוב ראשון, כלומר הכי קרוב שאפשר לבעלות על הנכס במקרה שבו הקבלן אינו מצליח להחזיר את ההלוואה ונאלץ למסור את הנכס.
אחריות מקצועית – שכבת הגנה נוספת
כיום בשנת 2020 עדיין אין רגולציה מוסדרת בתחום ההשקעות האלטרנטיביות וצצים מדי יום אנשי מכירות אשר יעשו או יאמרו כל מה שצריך על מנת לשכנע אתכם לבצע את ההשקעה. אנחנו לא טוענים שאין צדיק בסדום חלילה, אלה מחפשים דרך שבה כל משקיע יהיה מוגן בכל זאת תחת רגולציה.
ביטוח אחריות מקצועית, זה שם המשחק. אם הגופים עצמם אינם נמצאים תחת רגולציה, נפנה אל אנשי מקצוע כגון מתכננים פיננסים, סוכני ביטוח או יועצי השקעות אשר נמצאים תחת רגולציה וביקורת די נוקשה של הרשות לניירות ערך. כך נהיה בטוחים שמעבר לרצון לבצע מכירה, אנשי מקצוע אלה לא יסטו מדרך הישר.
במידה ובמקרה קיצוני ואכן נעשתה טעות או הטעיה, תוכלו לתבוע את איש המקצוע אשר מכוסה בביטוח אחריות מקצועית בכל מקרה.
