בעקבות הפרסום ב'בחזית' על מכירת 154 יח"ד בפרויקט מגדל עלית (EXCHANGE) בתוך 4 חודשים בלבד – נחשפים נתונים נוספים על אחד הפרויקטים הגדולים היוצאים לדרך בתקופת הקורונה. הפרויקט מצוי כיום בשלב מרתפים ראשוני, לאחר ביצוע יציקת בסיס ראשונה (רפסודה) לפני כ-4 חודשים.
לראשונה נודע, כי בנק הפועלים אישר העמדת ליווי פיננסי לפרויקט בהיקף 980 מיליון שקל, מהם 320 מיליון שקל אשראי שוטף. טווח המימון הוא עד מאי 2026 וההון העצמי נקבע ל-135 מיליון שקל במזומן. בשל ביצוע מכירות מוקדמות בהיקף העולה על 325 מיליון שקל, הופחת ההון הנדרש ל-95 מיליון שקל, כ-10% בלבד מהיקף המכירות הצפוי.
55 קומות ו-45 קומות
פרויקט עלית (EXCHANGE) מכיל מגדל מגורים בן 55 קומות ולצידו מגדל תעסוקה ומסחר בן 45 קומות, על פני מגרש בשטח כ-14 דונם. המגרש ממוקם בצומת ארלוזורוב-ז'בוטינסקי ר"ג, מול מגדל משה אביב המשתרע על פני 64 קומות.
"אסור לשכוח מאין באנו. מ-14 שנים ארוכות מאוד, של המתנה מייסרת לאישורים והיתרים"
מגדל המגורים מוקם ביוזמת חברת אזורים השקעות, בשליטת איש העסקים החרדי הערשי פרידמן ממונטריאול קנדה. מגדל התעסוקה והמסחר מוקם ביוזמת קבוצת הביטוח והפיננסים מגדל, בשליטת שלמה אליהו.
מתכנן מגדל המגורים, הוא משרד אדריכלים יסקי-מור-סיון, מתכנן מגדלי אקירוב בת"א.
1.077 מיליארד שקל ממגדל אחד
סך הכנסות מגדל המגורים (אזורים) צפוי להגיע ל-1.077 מיליארד שקל ללא מע"מ, היקף פדיון הגבוה בישראל עד כה, ביחס למגדל מגורים בודד.
מגדל לא צפויה למכור שטחים במגדל התעסוקה וכמחצית משטחיו ישמשו את מטה הקבוצה, בסמוך למטות הראל ביטוח ופיננסים (אבא הילל 3) ומנורה מבטחים (ז'בוטינסקי-גלעד).
הרווח הגולמי במגדל המגורים, צפוי להסתכם ב-262 מיליון שקל, כ-740 אלף שקל לדירה בממוצע.
"מגרש עלית נרכש ב-80 מיליון דולר ארה"ב ב-2007. זה כמעט כמו 200 מיליון דולר היום, מבחינת אובדן רווח"
מחירה הממוצע של דירה בפרויקט, הוא 3.03 מיליון שקל ללא מע"מ, כך שמדובר ברווח גולמי מרשים של כ-24% ביחס למחירי המכירה.
דירת 3 חדרים בקומה 25 מתוך 55, בשטח 76 מ"ר ו-10.5 מ"ר שטח מרפסת, מוצעת בחודש הנוכחי (מרץ), ב-2.99 מיליון שקל כולל מע"מ ומחסן וללא חניה. המחיר משקף שווי של 36.8 אלף שקל למ"ר.
"השקעה שהחלה ב-2008"
"מגדל עלית מכר 170 דירות מאז הוחל בשיווק באוקטובר 2020, 34 דירות בחודש בממוצע", אומר מקור מקצועי מעורב ומוסיף: "זו הצלחה ללא ספק, במיוחד בחודשי סגר והגבלות ממשלתיות. אבל אסור לשכוח מאין באנו. מ-14 שנים ארוכות מאוד, של המתנה מייסרת לאישורים והיתרים".
"אזורים מעורבת היום ב-2,700 יח"ד בביצוע ושיווק ו-5,300 יח"ד בביצוע, שיווק ותכנון. מדובר בכל סוגי הפרויקטים, המגרשים והמיקומים ואין פרויקט אחד שנסחב 14 שנה. מגרש עלית נרכש ב-80 מיליון דולר ארה"ב ב-2007. זה כמעט כמו 200 מיליון דולר היום, מבחינת אובדן רווח. צריך לקחת את זה בחשבון, כאשר מדברים על הצלחות ומכירות ורווחים".
מתחם עלית – לוחות זמנים
28.2.2021: 170 יח"ד מכורות במגדל המגורים עלית (לא כולל בקשות רכישה).
31.12.2020: 154 יח"ד מכורות במגדל המגורים עלית.
15.10.2020: תחילת השיווק המוקדם במגדל המגורים עלית.
אוגוסט 2020: אירוע יציקת הרפסודה במתחם עלית, במעמד ראש עיריית ר"ג, מהנדסת העיר ובכירי אזורים, דניה סיבוס (מבצעת) ומגדל. כ-4,300 קוב בטון באמצעות כ-400 מערבלי בטון, מוזרמים לרפסודה.
23.8.2019: מגדל רוכשת את זכויות התעסוקה והמסחר במתחם עלית, תמורת 325 מיליון שקל בתוספת מע"מ, לפי כ-9,000 שקל למ"ר זכויות עילי. המוכרים: קבוצת היהלומנים בראשות עו"ד שמואל שוב.
יוני 2018: תוכנית המתאר החדשה (רג/1800) המאושרת להפקדה, מסיימת את סאגת התכנון. במגרש עלית ניתן לבנות עד 3000% בניה עיקרי ושירות (רח"ק 30) ועד 60 קומות עיליות, בכפוף לביצוע תועלות ציבוריות – מבנה לשימור עלית, מוזיאון השוקולד ו-1,500 מ"ר ציבוריים בשטחי התעסוקה.
19.6.2018: הועדה המקומית ר"ג מאשרת תוכנית חדשה (רג/1800) לכל אזור הבורסה. האזור מחולק ל-3 מתחמי תכנון, עם סל זכויות של 3.7 מיליון מ"ר, 1,750 יח"ד ו-1,500 חדרי מלון. מתחם עלית מקבל גושפנקא תכנונית.
מרץ 2017: הועדה המקומית מאשרת (רג/1555/א) תוספת זכויות מסיבית למגדל התעסוקה והמסחר, המוגבה ל-45 קומות ול-35 אלף מ"ר עיקרי ושרות (עילי). הועדה המחוזית מאשרת להפקדה.
2015: היזם סמי מצלאווי מתחיל בהקמת מגדל מגורים בן 30 קומות ו-153 יח"ד, בצמוד למגרש עלית ותוך קביעת תקדימים בשטח.
2013: אזורים בשליטת הערשי פרידמן, משווקת עשרות דירות במגדל המגורים הגבוה בארץ, אך קשיים בלתי צפויים באישור סופי של התב"ע, מאלצת את החברה לבטל כל ההסכמים ולהקפיא הפרויקט.
יוני 2012: הוועדה המקומית מאשרת חלוקת המגרש ל-2 מגדלים כמבוקש, לעומת מגדל אחד ענק בתוכנית קהאן, תוך הגבהת מגדל המגורים ל-60 קומות.
2011: אדר' סמי טיטו מגיש חלופת תכנון לעיריית ר"ג, בהיקף 65 קומות מגורים ו-25 קומות משרדים ומסחר. המגרש הגדול נחפר במטרה להיערך לבניה.
2007: קהאן נסוג מתוכניתו להקמת מגדל ענק בן 74 קומות עקב סימני המשבר בארה"ב ומוכר את המתחם ליזם החרדי שעיה בוימלגרין מניו יורק, בעל השליטה דאז באזורים השקעות, תמורת 80 מיליון דולר ארה"ב.
לעסקה מצטרפת קבוצת יהלומנים פרטית בליווי עו"ד שמואל שוב, הרוכשת את זכויות המשרדים והמסחר.
2006: שטראוס גרופ מוכרת את מתחם מפעל עלית בר"ג, למולטי מיליונר הישראלי לשעבר סאני קאהן (קרסנט הייטס). מחיר העסקה מתואר כגבוה ביותר, 44 מיליון דולר ארה"ב.
