בשומת מקרקעין ראשונה בתום שנת הקורונה – קובע שמאי המקרקעין הבכיר והמשפטן זאב כהן, כי אין ירידת ערך במבני משרדים איכותיים הממוקמים באזור התעסוקה בהרצליה פיתוח, נודע לראשונה.
כהן נחשב לאחד אנשי המקצוע המובהקים בענף וידוע בגישה שמרנית המבוססת על מחקר מקיף. בעבר שימש כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין ומשרדו מעסיק כ-10 שמאים.
86-89 שקל למ"ר לחודש
לפי כהן, בהתבסס על שומה שהגיש החודש עבור קבוצת מבנה נדל"ן (כ.ד) בע"מ, דמי השכירות בהרצליה פיתוח נעים סביב 86-89 שקל למ"ר לחודש ללא מע"מ.
שיעור ההיוון נותר ברמה של 6.7% בתחום המשרדים ו-6.5% בתחום המסחרי.
שומת כהן מתייחסת כאמור, לבית אקרשטיין – מתחם משרדים ומסחר מהגדולים באזור, בהיקף 4 מבנים וכ-60 אלף מ"ר עילי. המתחם משתרע על פני 23.5 דונם ברוטו (גוש 6592 חלקה 140) וקומת הקרקע מאכלסת שדרה מסחרית פנימית וחיצונית.
השומה הפרטנית מתייחסת ל-2 מגדלים מתוך 4, בני 10 קומות ו-29,084 מ"ר עילי (חזית למנופים ולאבא אבן) וכן 1,099 מקומות חניה.
618 מיליון שקל בגין 2 מבנים
כהן מעריך את שווי 2 המבנים, בעסקה נוכחית ממוכר ברצון לקונה ברצון – ב-618 מיליון שקל ללא מע"מ.
זאת, לפי דמי שכירות בשטחי המסחר בסך 146 שקל למ"ר לחודש ודמי שכירות בשטחי המשרדים בסך 86 עד 89 שקל למ"ר לחודש, הכול ללא מע"מ.
אובדן הכנסות של 3.1 מיליון שקל
יצוין, כי השטח המסחרי והחניון ב-2 המבנים – ספגו אשתקד אובדן הכנסה של 3.1 מיליון שקל, מהם 1.7 מיליון בגין השטח המסחרי.
שיעור התפוסה הנוכחי במקטע המסחרי, עומד על 92% (סה"כ 6,420 מ"ר להשכרה) ואילו שיעור התפוסה ב-2 מבני המשרדים עומד על 100%. השוכרים הגדולים בפרויקט, מחזיקים ב-44% ו-55% משטח כל מבנה, כולל ענקית התקשורת סלקום.
31 שוכרים ללא שינוי
2 המבנים מאוכלסים על ידי 31 שוכרים שונים, אשר לא דרשו הנחות קורונה ו/או גרייס קורונה כלשהו.
יתרה מכך, אשתקד חודשו 3 חוזים בקומת המסחר במפלס הקרקע, בשטח 154 מ"ר. דמי השכירות החדשים נקבעו ל-175 שקל למ"ר לחודש בתוספת מע"מ.
באחד מבנייני המשרדים, חודשו 6 חוזים בשטח 2,918 מ"ר, לפי 97.8 שקל למ"ר לחודש בתוספת מע"מ, ללא פגיעה ביחס לתעריפי אשתקד.
2 הבניינים מניבים דמי שכירות חודשיים בסך 2.845 מיליון שקל ללא מע"מ, כאשר 58% מהמבנים וההכנסות מצויים בבעלות מבנה נדל"ן (דוד פורר) ו-42% מצויים בבעלות אקרשטיין צבי בע"מ ולובה בע"מ (21-21). זאת, מכוח עסקת קומבינציה מ-1999 בין אקרשטיין ולובה לבין חברת מבנה תעשיה בע"מ, בשעתו בשליטת אישהעסקים אליעזר פישמן (כיום מבנה נדל"ן).
