מס שבח מקרקעין

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון הנובע ממכירת מקרקעין בישראל או מכירת מניות באיגוד מקרקעין. המקור החוקי למס זה הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), המוכר בציבור כחוק מס שבח כשמו הקודם של חוק זה. סוג מס זה הוא פיתוח ישראלי ייחודי היוצר הבחנה בין מיסוי רווח הון הנובע ממקרקעין בישראל לרווח הון הנובע מנכסים אחרים.

המס בוחן את השבח (רווח) שנוצר לאדם בעת ביצוע עסקה, דהיינו התמורה אותה הוא מקבל (או במקרים חריגים התמורה אותה הוא אמור לקבל בהתאם לשווי השוק של הנכס) אל מול המחיר ששילם בעת רכישת הנכס והשבחות אשר בוצעו במהלך תקופת ההחזקה בנכס בניכוי פחת.

הסיבה להבחנה בין מס שבח מקרקעין למס רווח הון היא בעיקרה היסטורית. בשנת 1949 נקבע מיסוי של רווחי הון הנובעים ממקרקעין מתוך הנחה שאלו רווחים משמעותיים מספיק שיאפשרו גבייה אפקטיבית. המחוקק הישראלי הושפע מהמחוקק הבריטי שקבע הסדר דומה מספר שנים קודם לכן. מנגד לא מוסו רווחי הון מנכסים אחרים עד שנת 1965, שאז נקבעו ההסדרים השונים למיסוי רווחי הון בפקודת מס הכנסה. עם זאת, אף על פי שטבעי היה שיאחדו בין השניים, האיחוד לא בוצע ונוצרו שתי מערכות דינים, וזאת בניגוד למקובל במדינות רבות.

החל משנת 2014 יש שינויים מרחיקי לכת בחישוב מס שבח. עד אז, נהנו מחזיקים ביותר מדירה אחת מפטור מוחלט ממס על רווח ההון שנוצר (פטור ממס שבח) אם הם לא מכרו דירה בעבר בטווח של ארבע שנים. מאז משלמים המוכרים מס שבח בשיעור של 25% על הרווח מהדירה השנייה הנמכרת גם אם עברו יותר מארבע שנים מאז מכירת דירה קודמת (בהתאם לחישוב ליניארי המחלק את הרווח על פני תקופת האחזקה).

קביעת שומת מס שבח היא עניין מורכב מאחר שהיא נקבעת לפי שיעורי מס משתנים, המושפעים ממועד הרכישה, ניכויים מסוימים, שיעורי מס היסטוריים לגבי נכסים אשר נרכשו עד ל-31 במרץ 1961, חישוב מס ליניארי "רגיל" הכולל חלוקה לשלוש תקופות וחישוב ליניארי חדש לגבי דירת מגורים מזכה אחר הרפורמה במס שבח אשר נחקקה במסגרת תיקון 76 לחוק ועל כן, חישוב מס השבח דורש מומחיות.

למס מערכת מסועפת של פטורים ודחיות מס, הידוע בהם הוא הפטור לדירת מגורים יחידה. בתנאים מסוימים המנויים בחוק ניתן ליהנות מפטור מתשלום מס שבח. כך למשל אדם אשר הייתה בבעלותו דירה למשך 18 חודשים לפחות וזו היא דירתו היחידה, זכאי לפטור. רשימת הפטורים היא ארוכה וייתכן שעדיף להשתמש בפטור אחד ולא באחר מתוך תכנון מס (חוקי) לגבי עסקאות עתידיות. ייתכן שאף אם לא מתבקש פטור מסוים, לא ישולם מס שבח וזאת תוך חישוב השבח על הנכס בהפחתת הוצאות מסוימות שהיו על הנכס, למשל הוצאות מימון, תיווך, עריכת דין ופחת.

מקור: ויקיפדיה