שוק נדל"ן היוקרה, שנכנס להקפאה עם פרוץ נגיף הקורונה השלים זינוק ענק שכיסה את כל הפערים. ומה מחפשים המשקיעים? אקלים ירוק, עבודה מהבית ו… הבית הפרטי מגיע לאירופה ולאסיה.
חברת Luxury Portfolio International (LPI), רשת סוכנויות נדל"ן יוקרה לדיור, המובילה בעולם, חושפת את תוצאות דו"ח מצב הנדל"ן היוקרה שלה לשנת 2022 (SOLRE), הכולל נתונים מיוחדים בטווח ההכנסה העליון (5%-1%) ב-20 מדינות ומקיף קשת רחבה של סוגיות מכריעות בשוק נדל"ן הדיור היוקרה.
הדו"ח מצביע על רצף של מגמות בולטות בתחום רכישת הבתים, אשר החלו ברבעון השלישי של שנת 2020, ונמשכו כל שנת 2021. דבר זה מצביע על כך שהביקוש לנדל"ן יוקרה עודנו גבוה, המחירים צפויים לעלות עוד, ההיצע עדיין נמוך מהביקוש, חיי השוק לבתים פרטיים לרוב נמשכים "שעות ספורות" והקיימות "בעלת חשיבות מכרעת" (66%) בבדיקת בתים לרכישה עתידית.
המחקר מצביע גם על עליה במספר מוכרי הנדל"ן לדיור האמידים ברחבי העולם, וכן כי בקרב רוכשי דיור היוקרה הרוב (74%) חלקו תחושות של בטחון כלכלי אישי, ואילו 75% עדיין מודאגים במידה רבה כי כוח ההוצאה האישי שלהם יעמוד למבחן בתקופה הקרובה.
עם זאת, סבורים חוקרי LPI כי למרות שהקצב המהיר צפוי להמשך בשנת 2022, ישנם סימנים לכך ששוק נדל"ן המגורים היוקרתיים יתייצב אף יותר, צעד מכריע במניעת סיבוכים בשוק הלוהט, בטווח הארוך.
"לאחר שנה שוברת-שיאים בנדל"ן יוקרה, אנו צופים חזרה מסוימת לאיזון בשוק", אמר מיקי עלאם ח'אן, נשיא חברת LPI. "חשוב לבחון את שוק נדל"ן היוקרה לאורך תקופה של מספר שנים, ולזכור שמחצית שנת 2020 אופיינה בשיתוק בשל המגפה. השוק הלוהט שהחל במחצית השנייה של 2020, נמשך אל תוך שנת 2021 וימשיך במגמה החיובית גם אל תוך שנת 2022. ההבדל הוא שבשנת 2022 יהיו יותר מוכרי נדל"ן יוקרה מאשר קונים, בהשוואה לשנת 2021, ואף על פי שיהיו פחות קוני נדל"ן יוקרה בפועל, זהו עדיין שוק של מוכרים. טירוף המגפה שהוביל אותנו אל שוק כה לוהט חוזר לוויסות. הביקוש ימשיך להיות חזק, ומגמת נורמליות חדשה, בריאה בתחום נדל"ן היוקרה תתחיל להתבסס שנת 2022".
קיימות, על פי המחקר, הינה גורם ממיין עיקרי בבתי יוקרה, והקונים מוכנים לשלם תוספת על מנת שהבתים שירכשו יכילו מאפיינים ונוחות אשר יכינו אותם לעתיד בצורה טובה יותר. 75% מהנשאלים ציינו כי יבחרו את הבית הבא שלהם תוך לקיחת הקיימות כשיקול. 90% מהנשאלים, שיעור חסר תקדים, השיבו "כן" לשקלול הקיימות ביחס לחיפוש אחר בית בו יבלו את פרק החיים הבא. על פי המחקר, חיפוש אחר בית לרגל "פרק חיים חדש" מיוחס לאלו שעוברים דירה כדי להתקרב אל המשפחה, משיקולי חינוך והשכלה לילדיהם, מעבר קריירה ובשל גורמים ממתנים אחרים למעבר דירה.
אנשים המעוניינים בקיימות כגורם עיקרי ברכישת בית נמצאים בהסתברות גבוהה יותר ב-71% לתפוס את הרכישה כבית ירושה, אשר יעבור הלאה, אל היורשים שלהם. יתרה מכך, ככל שהעניין בקיימות גדל, איכות הקונים עולה לטובת המוכרים, מפני שהקונים רוצים לסגור את העסקה מהר יותר, ובתקציב גבוה יחסית.
השוק בדרך לוויסות
הקורונה עדיין מהווה דאגה משמעותית, אך לפי המחקר השוק כבר שקלל והעריך חלק ניכר מהשפעותיה. זאת, בהשוואה לשנה שעברה, שבה המגמה המובילה בנדל"ן יוקרה הייתה מציאת בית אשר יתאים לצרכי משפחה העובדת מהבית.
לאור זאת, על פי המחקר, עבודה מהבית מהווה משקל ניכר בקרב אחוז גבוה למדי מרוכשי בתי היוקרה. המחקר מעלה כי 27% מרוכשי נכסי היוקרה, אשר ציינו עבודה מהבית כ"דאגה משמעותית". עבודה מרחוק והתסכול והדחק של שהיה בבית, הנגזרים ממנה עדיין ממלאת תפקיד משמעותי בתהליך קבלת החלטה לגבי קניה.
קונים החושבים על נטרול הדחק מסביבת העבודה הביתית שלהם העלו גיוונים כגון בידור ביתי, חיי לילה סמוכים ומתקנים ונוחות התורמים לרגיעה, כגון ספא/אמבט חם, אולם קוקטיילים וחדרים מיוחדים למדיה ולגיימינג.
מהמחקר עולה עוד, כי ברחבי העולם, הדרג האמיד עדיין מעוניין מאוד בקניית נדל"ן לדיור בכל מחיר, עם עליה של 33% בשנה. אין ספק כי שנת 2021 תסתיים עם מצבור קונים, ותכין את הקרקע לכך ששנת 2022 תהיה חזקה אף היא בתחום נדל"ן היוקרה.
מעל 14 מיליון משקי בית אמידים עדיין מעוניינים ברכישת נכס למגורים, מתוכם 6.4 מיליון בקטגוריית דיור יוקרה. 1.2 מיליון בעלי בתים נוספים גילו עניין במכירה בשלוש השנים הבאות, עליה של 32% לעומת השנה שעברה. הערכות שווי רשומות ללא ספק ממלאות תפקיד מכריע בהחלטה זו.
שילוב כל הגורמים הללו מצביע על כך שבשנת 2022 צפויים התייצבות מחירים ו-ויסות השוק, וגם לאחר מכן. מה שבעבר נראה כפער עצום בין מספר הקונים הפוטנציאליים לבין מספר המוכרים, (10.3 מיליון קונים ו-4 מיליון מוכרים) מתקרב לאיזון (6.4 מיליון קונים, 5.20 מוכרים).
חוקרי LPI מעריכים, כי מגמת הביקוש לנכסי דיור בעולם תמשיך לגדול בשנת 2022. אחוז היחידים בשוק הרוכשים נדל"ן דיור, יגדל עד סוף שנת 2022 מ-19% בשנת 2021 ל-39% בשנת 2022 באירופה, ומ-30% בשנת 2021 ל-37% בשנת 2022 באסיה/אזור האוקיינוס השקט. 46% מהנשאלים מהמזרח התיכון, במיוחד צרכנים מערב הסעודית ומאיחוד האמירויות הערביות הינם בעלי העניין הרב ביותר ברכישת נדל"ן דיור, וזאת מכיוון שאותם יחידים ממשיכים לפעול לגיוון הנכסים שבידיהם. בצפון אמריקה, הצמיחה צנועה, מ-21% בשנת 2021, ל-25% בשנת 2022.
מהדו"ח עולה, כי בשל העיכובים בבניה, הנובעים מאתגרים הקשורים לסחורות ולשירותים, ישנו עניין קבוע בבתים קיימים. ברם, בעלי בתים לא בהכרח היו נוכחים בשוק בשנה שעברה כדי למכור, וכתוצאה מכך, היעדר הימצאותם היווה כוח מניע מבחינת המחירים במרבית שווקי נכסי היוקרה. כעת, נראה כי בעלי נכסי יוקרה משוכנעים כי הברזל חם והעניין שלהם במכירה עלה ביותר מפי שניים (ל-28% מ-11%). למעשה, 71% מהבעלים סבורים כי ערך הבית שלהם יעלה השנה, דבר שייצור תמריץ חזק למכור. בעל בית יוקרה ממוצע צופה עליה של כ-4-5%, לעומת 3-4% בשנה שעברה.
החוקרים מעריכים כי מבחינה פסיכולוגית, זהו עדיין שוק של מוכרים. בפועל, ניתן לצפות ליחס קונים-מוכרים מאוזן יותר בשנים הבאות. מאחר שצרכנים אמידים מעורבים בשוק הדיור, אחוז מחפשי דיור היוקרה ירד ב-58% בשנת 2021 (מ-34% ל-20% מסך כל האוכלוסייה האמידה), בעוד שלהיפך, במסגרת פעולת איזון עדינה זו, מספר מוכרי נכסי היוקרה עולה ב-26% (עליה ל-16% מתוך 13% המהווים את האוכלוסייה העשירה).
הדו"ח מתייחס גם למגמת היציאה אל הפרברים שהיתה תולדה בולטת של נגיף הקורונה ולדברי החוקרים דיור יוקרה במרכז העיר עדיין חי ובועט. יותר ממחצית רוכשי דיור היוקרה ברחבי העולם (55%) מצפים לקנות את הנכס הבא שלהם בעיר, ו-77% יקנו נכס במרחק נסיעה. רוכשי הדיור היוקרתי באסיה-אזור האוקיינוס השקט נמצאים בהסתברות גבוהה יותר משמעותית לקנות נכס במרכז העיר, לעומת קבוצת השווים בשאר העולם.
לראשונה יוצאת הפופולריות של בית פרטי מגבולות צפון אמריקה. המחקר מגלה כי הפופולריות של בתים פרטיים גדלה ברמה העולמית, כאשר 40% מהקונים באירופה ובמזרח התיכון, ו-29% מהקונים באסיה-אזור האוקיינוס השקט מבקשים את הפינוק של תוספת מרחב ופרטיות. משנה לשנה, הביקוש לסוג זה של דיור עולה, מפני שחללי דיור משותפים הופכים פחות מושכים לאלו הקונים נכסי יוקרה. צפון אמריקה היא עדיין הכוח המניע העיקרי לביקוש שיש לסוג זה של דיור.
כמו כן, מתברר שישנו דרג חדש של רוכשי דיור יוקרה חדש – כאלה המתעניינים ברכישת נדל"ן בפחות ממיליון דולר. הדבר מעיד על התעוררות בקרב רוכשים בני המעמד הבינוני-גבוה, אשר התעכבו ברכישה בגלל המגפה, או שכעת מוכנים ויכולים לרכוש. כתוצאה מכך, עולה מספר קוני נכסי היוקרה החדשים ל- 44%, לעומת 39% בטווח 1-1.9 מיליון דולר. אפקט הביקוש של נדל"ן יוקרה להמונים בולט באירופה/מזרח תיכון, שם מעמד העשירים נוטה להוות קבוצה קטנה של אנשים שבה ריכוז העושר גבוה.
